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土地登記

更正登記與土地登記損害賠償之原因比較

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依土地登記規則第13條規定：「土地法第六十八條第一項及第六十九條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。」準此，更正登記之原因與土地登記損害賠償之原因的意涵看似相同，其實不同。茲分析如下：

• (一) 更正登記之原因：

  1. 登記錯誤：指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符。換言之，僅於登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者為限，始得辦理更正登記。

  2. 登記遺漏：指應登記事項漏未登記。

此外，更正登記不得妨害原登記之同一性。因此，登記虛偽不得辦理更正登記。

• (二) 土地登記損害賠償之原因：

  1. 登記錯誤：指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符。此乃狹義解釋，僅能以例示視之。換言之，不以登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者為限，始得主張土地登記損害賠償。

  2. 登記遺漏：指應登記事項漏未登記。

  3. 登記虛偽：指違反原登記同一性之登記錯誤。亦即登記名義人與真正權利人不符而言。由於土地法第68條之土地登記損害賠償包括登記錯誤、登記遺漏及登記虛偽三種情形，但土地法第69條之更正登記僅包括登記錯誤及登記遺漏二種情形，不包括登記虛偽。準此，上開登記虛偽之定義，使其僅能適用於土地法第68條，而不能適用於土地法第69條。

• (三) 兩者比較：

  1. 登記原因種類不同：更正登記之原因種類為登記錯誤與登記遺漏二種。土地登記損害賠償之原因種類為登記錯誤、登記遺漏與登記虛偽三種。

2. 登記錯誤範圍不同：更正登記之登記錯誤，以登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者為限。土地登記損害賠償之登記錯誤，不以登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者為限。前者範圍較狹，後者範圍較廣。

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公司法人登記證明文件

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各位同學好

高普考圓滿結束，三個月後有上榜同學記得跟老師報喜哦，榮耀與你同在！

今日專欄為各位說明有關於法人辦理土地登記時之有關身分證明文件概念：

根據土地登記規則第42條規定：

第一項：申請人為法人者，應提出法人登記證明文件及其代表人之資格證明。其為義務人時，應另提出法人登記機關核發之法人及代表人印鑑證明或其他足資證明之文件，及於登記申請書適當欄記明確依有關法令規定完成處分程序，並蓋章。

第二項：前項應提出之文件，於申請人為公司法人者，為法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。

針對第二項部分說明如下：

因經濟部已停發公司及其負責人印鑑證明書，並改以公司設立（變更）登記表正本、影本或抄錄本及其影本以為替代，因上開替代之文件除留有公司及負責人印鑑樣章外，尚登記有公司名稱、公司所在地、公司統一編號、公司董事（含董事長）與監察人姓名、身分證統一編號、住所等資料，為避免檢附三種資料重疊之證件，造成申請人困擾，亦增加審查人員重複比對文件資料之處理時間，故有關公司法人申請登記時，如已檢附公司設立（變更）登記表正、影本或抄錄本及其影本者，得免予提出公司執照及其代表人之資格證明。

有關公司設立登記表如圖所示：

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建物標示圖

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本日專欄為各位說明一下土地登記有關「建物標示圖」之概念標示圖如下：

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首先，根據土地登記規則第78條規定，申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量。但在中華民國一百零二年十月一日以後領有使用執照之建物，檢附依使用執照竣工平面圖繪製及簽證之建物標示圖辦理登記者，不在此限。

因此，原本建物所有權第一次登記都要先經過建物第一次測量，實務上花費時間大概兩者加起來要一個月出頭，但現在持建物標示圖辦理登記就不需要先經過測量，直接辦理建物所有權第一次登記，時間大概20天左右。換言之，為落實簡政便民係以建物標示圖取代建物測量成果圖，其目的係考量建物使用執照及其竣工平面圖業經建築主管機關依法審核許可，且建築師、測量技師等專門職業及技術人員依法得受託辦理建物測繪業務，並對於承辦業務所為之行為應負法律責任，則經該等專業人士依使用執照竣工平面圖繪製建物標示圖並簽證者，應得免再申請建物第一次測量，並據以辦理建物所有權第一次登記。

土地登記規則第79條則規定，前條之建物標示圖，應由開業之建築師、測量技師或其他依法規得為測量相關簽證之專門職業及技術人員辦理繪製及簽證。

前項建物標示圖，應記明本建物平面圖、位置圖及建物面積確依使用執照竣工平面圖繪製，如有遺漏或錯誤致他人受損害者，建物起造人及繪製人願負法律責任等字樣及開業證照字號，並簽名或蓋章。

考試的同學特別要注意：

  1. 建物標示圖誰可以繪製及簽證：開業之建築師、測量技師或其他。

  2. 建物測量成果圖誰可以轉繪：開業之建築師、測量技師、地政士或其他。

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那些土地登記，應於辦理登記前先繳納稅捐？

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下列土地登記應於登記前，先繳納稅捐：

• (一) 所有權移轉登記：以買賣及贈與為例。

  1. 買賣所有權移轉登記：登記前應先繳納土地增值稅(賣方繳納)及契稅(買方繳納)。

  2. 贈與所有權移轉登記：登記前應先繳納贈與稅(贈與人繳納)、土地增值稅(受贈人繳納)及契稅(受贈人繳納)。

• (二) 繼承登記：登記前應先繳納遺產稅(繼承人繳納)。

• (三) 他項權利登記：僅於設定典權時須先繳納稅捐，其餘之他項權利登記無須繳納。典權設定登記前應先預繳土地增值稅(出典人預繳)及繳納契稅(典權人繳納)。前者，於出典人回贖時，原繳之土地增值稅，應無息退還；後者，於出典人回贖時，原繳之契稅，不退還。

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遺贈之稅負

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遺贈之稅負,曾榮耀老師

各位同學雙十連假愉快

剛好有同學問到遺贈相關稅負問題，本週專欄就幫各位予以釐清觀念：

試擬考題：甲死亡留有A、B、C三筆不動產，其遺囑當中寫明其中C不動產贈與給丁，且該遺贈不影響繼承人乙、丙之特留分。試問如何辦理遺贈登記？以及所涉及之相關稅負為何？

• 一、遺贈之意義（民法考試範圍）

首先，遺贈係遺囑人以遺囑方式，將其財產無償給予受遺贈人之法律行為，其性質為單獨行為、死後行為、要式行為，且最重要是不得侵害特留分。

依民法第1199條規定，遺囑自遺囑人死亡時發生效力，以及民法第759條，遺囑人同時為被繼承人，因繼承人於繼承時登記前已取得不動產物權，應經登記，始得處分其物權。因此，乙、丙繼承時取得A、B、C三筆不動產所有權，但應辦理繼承登記後，方能再作另一處分行為，即遺贈，並完成遺贈登記後，丁才取得所有權（民758登記生效）。

• 二、遺贈登記（土登考試範圍）

遺贈登記係於遺囑人死亡辦理繼承登記後檢附遺囑，以及其他相關文件，向該管登記機關申辦土地權利移轉所為之登記。

根據土地登記規則第123條之規定，受遺贈人申辦遺贈之土地所有權移轉登記，應由繼承人先辦繼承登記後，由繼承人會同受遺贈人申請之；如遺囑另指定有遺囑執行人時，應於辦畢遺囑執行人及繼承登記後，由遺囑執行人會同受遺贈人申請之。前項情形，於繼承人因故不能管理遺產亦無遺囑執行人時，應於辦畢遺產清理人及繼承登記後，由遺產清理人會同受遺贈人申請之。第一項情形，於無繼承人或繼承人有無不明時，仍應於辦畢遺產管理人登記後，由遺產管理人會同受遺贈人申請之。倘若繼承人（乙、丙）遲遲不辦繼承登記，將影響受遺贈人丁之權益，丁得以訴訟方式促使繼承人辦理之。

此外，遺贈登記應備文件：

  1. 登記申請書

  2. 登記原因證明文件：遺囑

  3. 權利書狀

  4. 申請人身份證明文件：遺贈人死亡時之戶籍謄本及受遺贈人現在之身分證明

  5. 其他：如委託書、土地增值稅繳納或免稅或不課徵證明

• 三、遺贈登記之稅負（土稅考試範圍）

遺贈相關之土地所有權變動情形如下圖所示，至少有四個時機點要注意，其中稅負發生於辦理登記的三個時點。以下特別說明，繼承人乙、丙於辦完繼承登記後，會同丁去辦遺贈登記時之相關稅負。

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• (一) 土地增值稅：零

應以受遺贈人為納稅義務人申報土地增值稅。

  1. 本次移轉現值：繼承人乙、丙與丁會同辦遺贈登記時，其所申報之移轉現值。其標準係按遺贈之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準（土稅§30）。

  2. 前次移轉現值：繼承開始時該土地之公告土地現值。（土稅§31II）

由於兩者為同一日，故土地漲價總數額為0，土地增值稅應納稅額為0。

• (二) 契稅：非課稅範圍

依財政部60年財稅第36479號令釋，因遺贈而取得不動產所有權，已依遺產稅法之規定申報繳納遺產稅，為免就同一移轉財產行為重複課徵，故免徵契稅。此外，契稅條例第2條規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。而遺贈取得房屋所有權，並非上述六種之情形，自非屬契稅課稅對象。

• (三) 贈與稅：屬遺產稅課徵範圍，不重複課稅

遺贈之財產仍屬於遺產，故應就遺贈財產課徵遺產稅。根據遺產及贈與稅法第6條第一項第二款規定，遺產稅之納稅義務人，無遺囑執行人者，為繼承人及受遺贈人，顯示該遺贈不動產已為遺產稅課徵對象。因此，贈與稅既為遺產稅的補充稅，而C不動產已課徵過遺產稅，故遺贈登記時不再針對該不動產課徵贈與稅。

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登記錯誤之實例研習

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甲出資2,000萬元，乙出資1,000萬元，共同購買一筆土地，契約書載明甲持分三分之二，乙持分三分之一。然登記機關錯誤記載為甲持分三分之一，乙持分三分之二。經過不久，乙將其持分三分之二出售於不知情之丙，請就甲採取下列各救濟措施，分析是否可行？(一)甲向登記機關申請更正登記。 (二)甲向丙訴請返還持分三分之一。 (三)甲向登記機關請求損害賠償。

【解答】

• (一) 更正登記不得違反原登記之同一性。換言之，更正登記不得變更原登記之法律關係。準此，本案已出售於不知情之丙，故不得辦理更正登記。總之，本項救濟措施不可行。

• (二) 不知情之丙因信賴登記取得持分三分之二，依土地法第43條規定，具有不可推翻之效力，故丙得拒絕返還持分三分之一。總之，本項救濟措施不可行。

• (三) 登記機關因登記錯誤，造成甲之權益受到損害。甲得依土地法第68條規定，向登記機關請求損害賠償。總之，本項救濟措施可行。

好試報報許老師的土地法規原訂7月30日開課，因欣逢尼莎颱風，延至8月6日(日)開課。【新開課表】

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實價登錄

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各位同學好

本次高考土地經濟學有考到實價登錄制度，其有助於改善不動產市場資訊不透明之問題，但目前制度尚有一些問題需要改進，根據最近的修法方向，本次專欄予以彙整如下：

  1. 時效性：目前規定權利人、地政士或經紀業應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。造成土地登記與實價登錄有時間落差，資訊揭露缺乏即時性。此外，預售屋買賣則由代銷業者在與起造人或建築業委託代銷契約屆滿或終止三十日內，一次申報，以致申報登錄價格過時，而缺乏即時參考價值。因此，未來建議買賣實價登錄與登記案件併同辦理，以及縮短預售屋申報期限，提升資料揭露即時性。

  2. 準確性：目前規定主要申報責任在於權利人，而單獨申報易發生錯誤或故意漏誤，影響實際交易價格資訊的正確性。因此，未來建議由買賣雙方共同申報登錄，透過買賣雙方相互勾稽確認，提升價格資訊正確性。

  3. 正確性：依法規定，目前實價登錄之資訊，係以區段化、去識別化方式提供查詢，使得資訊充分揭露大打折扣。因此，未來建議將不動產的門牌或地號資訊完整顯示，並賦予主管機關查核權，加強不動產交易資訊透明化，以確保資訊正確性。

  4. 真實性：投機者利用實價登錄，以異於一般市場行情之價格影響市場，並進行投機行為，使得交易資訊之真實性存疑。因此，未來應強化主管機關查核異常案件之權責，如查核資金流向及付款證明，確保交易資訊真實。

5. 完整性：政府為避免投機者刻意哄抬價格，扣除5%異常值，造成最低與最高價等成交案無法顯示。因此，未來建議完整公開，再配合註明為何偏離真實情形。

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登記錯誤、遺漏之更正與塗銷登記差異

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各位同學好

剛好有幾位同學問到登記錯誤、遺漏之更正與塗銷登記差異，故本次專欄針對此問題進行觀念釐清：

首先，相關法條如下：

土69：登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。須不妨害原登記之同一性，亦即更正登記後，登記事項所示法律關係應與原登記者相同，不得變更。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。

土登144：有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣 (市) 地政機關查明核准後塗銷之：

  1. 登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。

  2. 純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。

其次，請參考內政部98年7月24日內授中辦地字第0980047281號函：塗銷登記係指已登記之土地權利，因法定或約定原因消滅，向登記機關申請將該權利予以塗銷，或由行政機關依職權行使撤銷權辦理之塗銷，該塗銷係屬使其效力完全消滅之登記，如經查明原准予登記之處分純係登記機關疏失而為之違法行政處分，於該登記之土地權利未經第三人取得前，自得本職權依土地登記規則第144條第1項規定辦理塗銷登記。至同規則第13條規定之登記錯誤，係指准予登記之行政處分並無違誤，僅登記機關辦理登記時未依登記原因證明文件所載內容登記而生登記事項與之不符情事，登記機關依職權或經利害關係人申請而辦理更正該不符部分之登記內容者，二者之法律關係尚屬有別。

因此，可從錯誤嚴重程度來分類釐清：

  1. 應登記但筆誤而登記完畢者，於第三人取得登記完畢前，逕行更正登記。主要考量登記人員登載難免會有疏忽或筆誤，假設有原始的登記原因證明文件可查並經確認就是筆誤而已，為達到行政簡便便民，提昇行政效率，故例外由登記機關逕行更正。

  2. 應登記但內容有誤未發現而登記完畢者，於第三人取得登記完畢前，核准更正登記。原則上，更正登記皆須經過核准。例如：因地籍圖重測面積計算錯誤，致地籍圖重測結果清冊所載重測面積有誤，進而登記面積錯誤。此非筆誤，須經報上級地政機關核准後更正。

  3. 不應登記卻登記完畢者，於第三人取得登記完畢前，核准塗銷登記。依土登規則本就不應登記情形，而是因為登記機關疏失而導致錯誤的登載，因該錯誤並非私權有所爭執，民事法院亦無從受理審判，於第三人取得該土地登記權利前，自應由登記機關依職權撤銷原處分，辦理塗銷登記。亦即屬於原不應出現的登記，卻登載上去，故屬於違法行政處分，而將其塗銷。按違法之行政處分除係無效或瑕疵已補正者外，其餘均屬得撤銷，基於依法行政原則，並兼顧信賴保護原則，登記機關或其上級地政機關自得於第三人取得該土地權利之新登記前，依職權撤銷原准予登記之處分例如：登記應備文件應檢附義務人印鑑證明，倘若當時未檢附卻予以登記，此時屬不准予登記案件，但屬登記機關疏失而予以登記，故將其塗銷。

4. 上述情形，於第三人取得登記完畢後，因無法回復原狀，故以請求損害賠償為主。

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土地登記模擬考題(二)

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何謂破產登記？土地經破產登記後之新登記，登記機關如何處理？又，破產管理人就破產財團所屬土地申請權利變更登記時，應提出哪些文件？

【解答】

• (一) 破產登記之意義：債務人不能清償其債務，為兼顧債權人與債務人之利益，就債權人或債務人之聲請，或依職權宣告債務人破產。法院為破產宣告時，就破產人或破產財團之有關登記，應即通知該登記機關，囑託為破產之登記。破產人因破產之宣告，對於應屬破產財團之財產，喪失其管理及處分權。

• (二) 土地經破產登記後之新登記：土地經辦理破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。但有下列情形之一為登記者，不在此限：

  1. 徵收、區段徵收或照價收買。

  2. 公同共有繼承。

  3. 其他無礙禁止處分之登記。

• (三) 破產管理人處分破產財團所屬之土地：破產管理人就破產財團所屬土地申請權利變更登記時，除依土地登記規則第三十四條規定辦理外，應提出破產管理人、監查人之資格證明文件與監查人之同意書或法院之證明文件。

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土地登記模擬考題(一)

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申請建物所有權第一次登記，若建物與基地非屬同一人所有者，在何種情形免附使用基地之證明文件？

【解答】

• (一) 實施建築管理前建造之建物：有下列情形之一者，免附基地所有權人同意

使用之證明文件：

  1. 申請人為地上權人或典權人。

  2. 因法院拍賣移轉取得建物者。

  3. 日據時期已登記之建物。

  4. 占用基地經法院判決確定有使用權利者。

  5. 租用他人土地建築房屋且提出土地使用證明者。

• (二) 實施建築管理後建造之建物：實施建築管理後，申請建物所有權第一次登記，應檢附使用執照。爰取得使用執照前，須先取得建造執照。申請建造執照時，如申請人與基地所有權人非同一人，應提出使用基地之證明文件。此一情形，業經建管機關審核通過，登記機關不必重複審查。因此，實施建築管理後，若申請人與基地所有權人非同一人，如已提出使用執照，就免附使用基地之證明文件。

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