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土地登記

代理申辦土地登記

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今日專欄談有關代理他人申辦土地登記之限制：

• 一、非地政士能否代理他人申辦土地登記？

可以。若非取得開業執照之地政士或律師，亦可代理他人辦理案件，但會有次數的限制。非地政士同1年內於同一登記機關申請超過2件，或曾於同一登記機關申請超過5件，登記機關應不予受理，但其權利人與義務人與前案相同者，不在此限（內政部102年12月27日內授中辦地字第1026652564號令）。非地政士代理送件時，應於登記申請書備註欄簽註切結下列事項：委託人切結：「本人未給付報酬予代理人，如有虛偽不實，願負法律責任。」；代理人切結：「本人並非以代理申請土地登記為業，且未收取報酬，如有虛偽不實，願負法律責任。」並由委託人及代理人分別簽章。

• 二、誰得以代理他人登記為業？

地政士與律師。依據地政士法第16條規定，地政士得執行代理申請土地登記事項。此外，律師法第20條第2項規定：「律師得辦理商標、專利、工商登記、土地登記及其他依法得代理之事務。」；另依內政部86年4月14日台(86)內地字第8675020號函頒「律師辦理土地登記代理業務聯繫要點」第1點規定：「律師依律師法第20條第2項之規定向地政機關申辦土地登記代理業務時，應親自到場，並出示律師公會會員證供地政機關收件人員核對。」。是以，律師自可依上開規定向地政機關代理申辦土地登記案件。

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分管契約是否為公信力保護對象

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各位同學好

今年普考土地登記概要第四題考到一相當不錯之概念：

有關共有土地使用、管理或禁止分割之約定登記，依土地登記規則第155條之1第1項規定，係由登記機關於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。試問：此項登記，是否為土地法第43條所定登記公信力（絕對效力）保護之對象？

• (一) 不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依民法第820條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。共有人依該民法第826-1條第一項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。其登記之目的係用以對抗第三人，約束其必須按該約定使用。

• (二) 土地法第43條所定登記公信力（絕對效力）保護對象之說明

  1. 依本法所為之登記，有絕對效力(土§43)。因此，為確保交易安全，依民法§759-1，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。

  2. 不動產物權變動以登記為公示方法，對於因信賴登記之第三人，縱使登記所表現的物權與實質權利不符，亦應予以保護，即法律仍承認具有與真實權利存在相同之法律效果，以維護交易安全。

  3. 然而，並非指剝奪真正權利。

  4. 司法院院字第1919號解釋：土地法所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記，而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷，而被追奪，惟此項規定，並非於保護交易安全之必要限度以外剝奪真正之權利，如在第三人信賴登記，而取得土地權利之前，真正權利人仍得對於登記名義人主張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴。

  5. 司法院院字第1956號解釋：在已有第三人取得權利之新登記後，雖得依土地法請求損害賠償，不得為塗銷登記之請求，而在未有第三人取得權利之新登記時，對於登記名義人，仍有塗銷登記請求權，自無疑義。

  6. 土地登記具公信力之要件如下

  7. 須原登記有不真實之情事。

  8. 需登記名義人與第3人間具有效之法律行為。

  9. 第三人取得權利須為善意。

  10. 登記事項限於權利相關之登記事項：如所有權、限制物權、擔保物權。而純粹事實相關之登記事項則非公信力保護對象。如土地面積、地價、地目、使用編定等。

  11. 效力發生時期，已完成法定登記程序，計入登記簿為準，即土登§6之登記完畢。

• (三) 有關共有土地使用、管理或禁止分割之約定登記是土地法第43條所定登記公信力（絕對效力）保護之對象。雖然登記公信力（絕對效力）保護對象原則係限於權利相關之登記事項，但關於共有不動產使用管理之約定（民法第826條之l)，雖屬債權契約性質，且其約定事項係登載於登記簿之標示部，並以共有物使用管理專簿方式公示之；但因其為附隨於不動產物權，已構成對於不動產行使權利(使用收益或限制)之內容。故是項約定之登記，縱僅生對抗效力，惟基於交易安全之考量，於解釋上亦宜認為屬公信力保護之範圍。（該說明可參底下之參考書目）

因此，分管契約只要符合上述要件，即原登記之分管與真實情況不符，而登記名義人與第三人是有效法律行為，且該第三人為善意，並且登記完畢，此時雖分管契約有誤，但該善意第三人得主張受公信力保護。

【參考書目】：陳立夫，(2011)，《土地法研究（二）》，新學林出版，頁119～120。

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土地登記涉及私權爭執之駁回

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今日專欄為各位同學說明有關土地登記規則第57條第1項第3款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執。……。」此規定所稱「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執」之意涵。

登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執，係屬私權爭執，而所謂「涉及私權爭執」範圍甚廣，舉凡與登記事項有關而涉及私法上權利存否之爭議者均包括在內，例如：

  1. 申請時效取得地上權登記，於收件後公告前土地權利關係人以書面或檢附有關訴訟文件提出異議，經登記機關審查結果涉及私權爭執者。

  2. 權利人及義務人會同申請土地、建物移轉、設定登記，於收件後登記完畢前，當事人之一方以雙方意見不一致發生糾紛，以書面提出異議者。

  3. 優先購買權人有爭執者：

  4. 部分共有人依土地法第34 條之1 第1 項規定出賣共有土地或建築改良物申請移轉登記時，出賣人依「土地法第34 條之1執行要點」第8 點第1 款規定，附具切結書或於登記申請書適當欄簽註「依土地法第34 條之1 第1 項至第3 項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任。」字樣，他共有人於收件後登記完畢前，對優先購買權有所爭執並以書面提出異議，經審查結果其切結或簽註不實，優先購買權人依法並未視為已放棄優先購買權者。

  5. 共有人依土地法第34 條之1 第4 項規定出賣其應有部分申請移轉登記時，出賣人依土地登記規則第97 條第1 項規定，附具切結書或於登記申請書適當欄簽註「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣，他共有人於收件後登記完畢前，對優先購買權有所爭執並以書面提出異議，經審查結果其切結或簽註不實，優先購買權人依法並未視為已放棄優先購買權者。

  6. 申請人申請繼承移轉登記，於收件後登記完畢前，被遺漏之合法繼承人以書面提出異議主張繼承權者。

5. 申請人檢具遺囑申請繼承移轉登記，於收件後登記完畢前其他合法繼承人對遺囑之真偽有爭執或主張遺囑之內容違反民法有關特留分規定者。

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土地登記線上聲明

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各位同學好

今日專欄為各同學說明有關土地登記的新措施：「線上聲明」（109年3月實施）＝替代當事人免親自到場的方式之一

原本土地登記規則第40條規定，申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。

但考量現代人繁忙無法親自到場，為簡政便民，而於土地登記規則第41條規定，有相關情形得免親自到場，一般最常使用的方式，是一年有效的印鑑證明，或有的案件採地政士簽證、契約公證等方式。

然而，印鑑證明亦需要先至戶籍所在地之戶政事務所申請，仍有些不便。因此，為簡政便民，從今（109）年3月起，民眾申辦不動產登記可採用「線上聲明」措施，當事人只要透過自然人憑證上網登錄資訊，由地政士或律師核對身分後驗證聲明，確認本次登記之真意，即可不必再親自到地政事務所核對身分或申請印鑑證明，節省民眾時間與金錢。因此，考試時有關「得免親自到場」的「其他」情形，得增加寫此一新措施。

土地登記線上聲明的流程：

  1. 當事人以自然人憑證於指定網站－數位櫃臺，登錄不動產標的、辦理事項、取得權利人及委託之代理人姓名、聲明期限等相關聲明登記資訊，以表示義務人處分的真意。

  2. 由開業地政士或律師等專業代理人，核對當事人身分後，以其自然人憑證驗證聲明。

3. 登記申請書記明線上聲明序號或檢附驗證後之線上聲明登錄表，併同其他土地登記應附文件由代理人向登記機關送件。網路聲明搭配實體案件，登記機關受理後會據以確認當事人真意，以兼顧便民與權益保障。

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跨縣市收辦土地登記

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各位同學好

去年已開始試辦跨縣市收辦土地登記，其相關內容，地政士與高普考同學要特別注意，相關重要內容提醒如下：

104年開始全國均已實施同一縣市跨地政事務所收辦土地登記。108年10月開始試辦跨縣市收辦土地登記，也就是台中市的案件可以拿到台北市某地政事務所申請，並且由受理的台北市某地政事務所直接審查辦理完成。但注意目前限於以下幾種登記項目：(一)住址變更登記。(二)更名登記（以戶政機關有更名記事者為限）。(三)書狀換給登記（以一般權利書狀損壞申請書狀換給者為限）。(四)門牌整編登記。(五)更正登記（以姓名、出生日期、身分證統一編號、住址或門牌等錯誤，經戶政機關更正有案者為限）。(六)預告登記。(七)塗銷預告登記。

但倘若有以下情形，則不能跨縣市收辦，只可以由該地政事務所代收，幫忙郵寄至管轄地政事務所辦理完成後再寄回：(一)檢附資料為重測、重劃、逕為分割前之原權利書狀。(二)登記名義人為無統一編號或統一編號為流水編。(三)屬祭祀公業條例或地籍清理條例公告清理之標的。(四)土地或建物所有權部其他登記事項欄註記有欠繳相關費用情形。(五)屬信託財產之標的。

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土地登記(強制登記)之目的

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各位同學好

有關我國強制辦理土地登記之目的或意義，茲說明如下：

• (一) 整理地籍：地籍整理之程序，為地籍測量及土地登記(土§36)。辦理土地登記前，應先辦地籍測量(土§38)。因此，土地登記為整理地籍(即建立土地各項基本資料)的必要行政程序。

• (二) 確定產權：不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力(民§758)。因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權(民§759)。不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響(民§759-1)。因此，土地登記有強制性，藉此確定產權，並確保對外公信力。

• (三) 便利處分：任何人得申請第二類之土地登記及地價資料；登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人得申請第三類之土地登記及地價資料(土登§24-1)。透過申請閱覽登記簿，即可確知登記事實與內容，加上登記有絕對效力(土§43)，確保交易安全，故使處分得以迅速完成。

• (四) 規定地價：土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價(土§158)。土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價(土§148)。我國辦理土地登記同時須辦理規定地價，以作為平均地權之照價徵稅、漲價歸公與照價收買之依據。

• (五) 公平稅負：每直轄市或縣（市）辦理地價申報完竣，應即編造地價冊及總歸戶冊，送該管直轄市或縣（市）財政機關(土§159)。亦即土地登記之地籍資料係作為地方課稅的依據。

• (六) 推行土地改革：地籍整理是指查明各宗土地的位置、界址、種類、面積、使用狀況及權屬關係，並記載於書表簿冊圖狀。其目的在於建立地籍制度，明瞭土地狀況，確定土地權利，而為課徵土地稅及實施土地政策之依據。因此，透過土地登記可明瞭土地分配及利用情形，透過相關政策實施，達成地盡其利、地利共享之目標。如過去推行三七五減租、公地放領、耕者有其田等平均地權政策，至現今土地徵收、國土計畫等，皆以地籍資料完備為主要前提。

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登記機關處理程序應進行公告之登記類型

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各位同學好

本次專欄為各位同學整理有關辦理土地登記時，其登記機關處理程序應進行公告之登記類型：

※應辦理公告之登記類型：

  1. 土地總登記。（15日）

  2. 土地所有權第一次登記。（15日）

  3. 建物所有權第一次登記。（15日）

  4. 時效取得登記：

  5. 所有權（15日）

  6. 地上權、不動產役權、農育權（30日）

  7. 書狀補給登記。（30日）

  8. 其他法令規定者。

其相關法源依據如下：

  1. 土地總登記：登記機關對審查證明無誤之登記案件，應公告15日(土登§72)。包含時效取得所有權者。

  2. 土地所有權第一次登記：土地總登記後，未編號登記之土地，因地籍管理，必須編號登記者，其登記程序準用土地總登記之程序辦理(土登§77)。經審查證明無誤應即公告，公告期間為15日(土登§72)。

  3. 建物所有權第一次登記：建物所有權第一次登記，除本節規定者外，準用土地總登記程序(土登§84)。經審查證明無誤應即公告，公告期間為15日(土登§72)。

  4. 時效取得地上權（不動產役權、農育權）：

  5. 土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。

  6. 前項登記之申請，經登記機關審查證明無誤應即公告。公告期間為30日，並同時通知土地所有權人。土地所有權人在前項公告期間內，如有異議，依土地法第59條第2項規定處理。

  7. 前四項規定，於因主張時效完成申請不動產役權、農育權登記時準用之。(土登§118)

  8. 書狀補給登記：申請土地所有權狀或他項權利證明書補給時，應由登記名義人敘明其滅失之原因，檢附切結書或其他有關證明文件，經登記機關公告30日，並通知登記名義人，公告期滿無人提出異議後，登記補給之。(土登§155I)

  9. 其他法令規定者：

  10. 土地法：逾（土地總登記）登記期限無人聲請登記之土地或經聲請而逾限未補繳證明文件者，其土地視為無主土地，由該管直轄市或縣(市)地政機關公告之，公告期滿，無人提出異議，即為國有土地之登記(土法§57)。依第57條所為公告，不得少於30日(土法§58)。

2. 地籍清理條例：登記機關受理申請登記，經審查無誤者，除第19條至第26條（神明會土地）及第34條至第39條（寺廟或宗教團體土地）規定之土地應即辦理登記外，其餘土地應即公告3個月。(地清§8)

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當事人免親自到場之情形-台北市免印鑑證明政策

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各位同學好

本日專欄為土地登記規則第41條所規定辦理土地登記，當事人(權利人、義務人)免親自到場情形中，最後一款所稱「其他由中央地政機關規定得免由當事人親自到場」，有什麼情形呢？

例如：「台北市以電腦查詢替代印鑑證明，進而確認當事人登記真意，基於簡政便民而當事人無須親自到地政事務所提出國民身分證、簽名及確認身份」，而欲以電腦查詢替代跑去申請紙本印鑑證明，必須完成下列事項：

  1. 已在臺北市戶政事務所辦竣印鑑登記

2. 此次辦理土地登記時，於土地登記申請書註明「使用OO戶政事務所登記之印鑑，並同意地政機關利用電腦處理查詢」

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土地參考資訊檔

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各位同學好

今日專欄為各位說明有關土地參考資訊檔，土地登記考試相關參考。

• 一、意涵

土地參考資訊檔＝非屬土地法規定應登記事項之資訊

所謂「土地參考資訊檔」為「地政事務所將有關機關要求註記於土地登記簿之事項（例如海沙屋、受污染農地、容積移轉等），以電腦轉檔方式附屬記載於土地登記資料庫內，並且提供相關機關及社會大眾參考使用之資料而言」。進一步提供其他與民眾權益息息相關但與登記效力無涉之土地或建物參考資訊該項作業主要係為滿足民眾對於土地資訊知的權利，期能減少交易糾紛並促進土地利用。

• 二、目的

為建立土地參考資訊檔，以利各級政府機關建置與土地或建物有關之資訊，提供相關機關及社會大眾參考使用，並達到土地、建物資訊單一窗口服務之功能。

• 三、時間

自96年7月11日起，地政事務所開始提供土地參考資訊查詢列印服務，獲得更多與申請標的相關之資訊。

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時效取得地上權之證明文件

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各位同學好

今日專欄為各位同學說明有關「時效取得地上權之土地登記應備文件」

首先，時效取得地上權登記之申請方式為「單獨申請」。其登記時應檢附文件如下：

• 一、土地登記申請書（及登記清冊）

• 二、登記原因證明文件

根據土地登記規則第108條之規定，土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。茲分別說明如下：

• (一) 主觀占有意思證明：以行使地上權意思而占有之證明文件，例如：

  1. 當事人間已有設定地上權之約定，本於該約定先將土地交付占有而未完成登記

  2. 已為申請地上權設定登記而未完成登記

  3. 已為設定登記但該設定行為具有無效情形

  4. 占有人於占有他人土地之始，即將以行使地上權之意思表示於外部並取得第三人之證明等之相關證明文件

• (一) 客觀占有事實證明：

  1. 占有土地四鄰證明

  2. 或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件，例如土地登記規則第79條之文件：

  3. 曾於該建物設籍之戶籍證明文件。

  4. 門牌編釘證明。

  5. 繳納房屋稅憑證或稅籍證明。

  6. 繳納水費憑證。

  7. 繳納電費憑證。

  8. 未實施建築管理地區建物完工證明書。

  9. 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。

• 三、申請人身分證明文件

• 四、其他文件

  1. 占有範圍位置圖：因主張時效完成，申請地上權、不動產役權或農育權登記時，應提出占有範圍位置圖。該位置圖應先向該管登記機關申請土地複丈。因此，實務上常將土地複丈與土地登記案件併送。此外，地政機關於申請人申請時效取得地上權複丈時，對於檢附之相關證明文件不作實質審查，亦不再依土地登記相關法規審查，相關之審查留待申辦登記時一併作業。

2. 委託書。

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