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土地登記

登記錯誤遺漏或虛偽之損害賠償責任：最高法院大法庭110年度台上大字第3017號裁定

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根據土地法第68條規定，「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。」究竟地政事務所是負無過失責任，抑或是故意或過失為賠償要件，過去司法判決上見解有所歧異，因而送大法庭來做統一見解之裁定。

此大法庭裁定會是土地登記的重要考點，同學應多加注意！

本周專欄將相關重點，摘要與整理如下：

• 一、案例事實 甲主張第三人丙持其弟即訴外人丁之身分證、印章及丁名義之房屋、土地（下稱系爭不動產）所有權狀，向乙地政事務所申請辦理以系爭不動產設定丁為抵押人、伊為抵押權人，擔保債權總金額新臺幣（下同）375萬元之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）登記，並以丁之名義向伊借款250萬元。嗣系爭抵押權登記遭乙以係虛偽登記為由塗銷，伊向丙聲請強制執行而無效果，受有系爭借款250萬元無法取回之損害，爰依土地法第68條第1項規定，請求乙如數賠償。

• 二、法律問題 基礎事實甲所主張因「虛偽登記」致受損害之情形，乙地政事務所是否應依上開規定負損害賠償責任？倘屬肯定，乙地政事務所所屬登記人員之歸責原則為何？

• 三、裁定主文 因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，除非該地政機關能證明其原因應歸責於受害人，否則即應負損害賠償責任，不以登記人員有故意或過失為要件。

• 四、主文(無過失責任)與鄭法官不同意見書(過失責任)之理由彙整

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土地登記損害賠償之時效

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◎地政機關將甲所有之土地誤登於乙名下，經過十年後，乙出售於丙。出售後經過一年，甲始向地政機關提起土地登記錯誤之損害賠償。地政機關以請求權已逾時效為由拒絶賠償，是否有理？

【解答】

• (一) 消滅時效之規定：土地登記賠償請求權，自請求權人知有損害時起，因二年間不行使而消滅；自損害發生時起，逾五年者亦同。

• (二) 時效計算：

  1. 地政機關主張自登記錯誤之日起算，已逾二年或五年，請求權已逾時效。

  2. 甲主張自乙出售於丙之日起算，未逾二年或五年，請求權未逾時效。

3. 綜上，請求權時效應自損害發生時起算，然損害何時發生？茲分述如下： (1)乙出售於丙之前：甲僅得主張塗銷登記（即塗銷乙之所有權登記，回復為甲所有），不得提起損害賠償。換言之，損害尚未發生。 (2)乙出售於丙之後：丙得主張土地法第43條，以保護其取得之所有權。因此，甲不得主張塗銷登記（即塗銷丙之所有權登記，回復為甲所有），但甲得向地政機關請求損害賠償。換言之，損害自此發生。 (3)結論：請求權時效為自被害人知悉損害起算二年或損害發生起算五年。因此，本例應自乙出售於丙之日為損害發生之日，故均未逾二年或五年時效。

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測量錯誤是否適用土地登記錯誤之損害賠償－參臺灣高等法院108年度上國易字第17號民事判決

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各位同學好

今日專欄主要整理地籍測量有誤，是否得依土地法第68條有關土地登記錯誤之規定請求地政機關損害賠償之概念，引臺灣高等法院108年度上國易字第17號民事判決之相關案情與要旨說明如下：

案例摘要

甲以870萬元，向乙購買系爭房地，嗣後將系爭房地出售予丙時，發現系爭房地之房屋坪數有短少之情形，經申請重新測量後，A地政事務所即將系爭房屋主建物、陽台登記面積，由107平方公尺、20平方公尺更正為92平方公尺、18平方公尺，總面積更正為110平方公尺，系爭房屋面積合計短少約17平方公尺；而系爭房屋面積更正係因「原案建物測量成果圖上標示之尺寸及面積計算結果有誤，因有原始資料可稽，故依地籍測量實施規則規定更正」。

重點說明

因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任，土地法第68條第1項定有明文。次按土地法第68條第1項規定之立法意旨，係在貫徹土地登記之公示性及公信力，使土地權利人不因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害，以兼顧交易安全及權利人之權利保障。至土地登記規則第 13 條雖謂土地法第68條第1項所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載內容不符者，所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者，惟上開規則所定應屬例示性之規定，除此之外，包括測量有誤或面積計算錯誤等情形，仍屬上開規定之保護範圍。

爰此，有關登記之損害賠償要件，土地法第68條第1項前段規定包括因登記錯誤、遺漏或虛偽，且有損害之發生，該損害之發生不可歸責於受害人，並有因果關係，即得依該規定請求賠償。而房屋主建物及陽台登記面積更正，係因建物測量成果圖與竣工圖之尺寸不符，致測繪產生錯誤，核屬登記錯誤之情形，若當事人因登記錯誤受有損害，地政機關自應負賠償責任。

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出售不動產給外國人之土地登記應備文件

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各位同學好

今日專欄討論有關出售給外國人之土地登記應備文件。

舉例：本國人甲欲將某都市計畫住宅區之不動產一筆出售給日本人乙，請問辦理土地登記之申請文件為何？

（一）登記申請書，依公定格式填寫，且申請書備註欄記明「本案土地用途為土地法第19條第1項第○款；使用目的為□□。」

（二）登記原因證明文件：土地、建物買賣移轉契約書，依公定格式填寫。

（三）甲的土地、建物所有權狀。

（四）申請人身分證明

  1. 甲的中華民國國民身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本。

  2. 乙的護照或中華民國居留證影本。

（五）其他由中央地政機關規定應提出之證明文件

  1. 甲如未能親自到場驗證身分，則應檢附登記原因發生日期前一年以後核發之甲印鑑證明或採線上聲明等方式。

  2. 土地增值稅或契稅繳稅或免稅證明文件。

  3. 土地使用分區證明（如屬非都市土地者免檢附）（主要是確認非土地法第17條規定之用地）。

  4. 委託書。（如登記申請書已載明委任關係者，得免檢附。）

  5. 登記規費收據。

6. 授權書（本人不能親自申請時檢附）。

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土地分割之限制與登記類型

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甲與乙共有一筆土地，如甲與乙欲將土地分割為兩筆單獨所有權之土地，試問有那些分割限制？要辦理那些登記？

• (一) 辦理土地分割登記之限制

  1. 法令禁止分割，例如：

  2. 直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。

  3. 遺產稅未繳清前，不得分割遺產。

  4. 重劃地區選定後，直轄市或縣（市）政府，得視實際需要報經上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止或限制土地移轉、分割或設定負擔。

  5. 如每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。

  6. 因物之使用目的不能分割：如道路。

  7. 契約訂有不分割之期限：約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。惟如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

• (二) 應辦理之登記

土地登記規則第105條規定，共有物分割應先申請標示變更登記，再申辦所有權分割登記。但無須辦理標示變更登記者，不在此限。因此，應辦理下列登記：

  1. 土地複丈及標示變更登記：僅地號分割，權利仍維持原共有狀態並未變動。

2. 土地所有權分割登記：將原本共有之權利狀態，變動為各自單獨所有

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與登記有關之第三人

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申請土地登記，除登記權利人與登記義務人外，與土地登記有權利義務關係之第三人，稱為與登記有關之第三人。

申請土地登記，倘影響第三人權益，則應經第三人同意；倘未影響第三人權益，則僅須通知第三人，無須經第三人同意。

• (一) 需經第三人同意：諸如

  1. 以數宗土地權利為共同擔保，申請設定抵押權登記時，已限定各宗土地權利應負擔之債權金額者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或變更限定債權金額申請權利內容變更登記者，亦同。前項經變更之土地權利應負擔債權金額增加者，應經後次序他項權利人及後次序抵押權之共同抵押人同意（登§114-1）。

  2. 抵押權因增加擔保債權金額申請登記時，除經後次序他項權利人及後次序抵押權之共同抵押人同意辦理抵押權內容變更登記外，應就其增加金額部分另行辦理設定登記（登§115Ⅱ）。

  3. 同一標的之抵押權因次序變更申請權利變更登記，應符合下列各款規定

  4. 因次序變更致先次序抵押權擔保債權金額增加時，其有中間次序之他項權利存在者，應經中間次序之他項權利人同意。

  5. 次序變更之先次序抵押權已有民法第870條之1規定之次序讓與或拋棄登記者，應經該次序受讓或受次序拋棄利益之抵押權人同意（登§116Ⅰ）。

  6. 因拋棄申請登記時，有以該土地權利為標的物之他項權利者，應檢附該他項權利人之同意書，同時申請他項權利塗銷登記（登§143Ⅱ）。

• (二) 須通知第三人，但無須經第三人同意：諸如

  1. 同一標的之抵押權因次序變更申請權利變更登記，應由次序變更之抵押權人會同申請；申請登記時，申請人並應於登記申請書適當欄記明確已通知債務人、抵押人及共同抵押人，並簽名（登§116Ⅱ）。

2. 同一標的之普通抵押權，因次序讓與申請權利內容變更登記者，應由受讓人會同讓與人申請；因次序拋棄申請權利內容變更登記者，得由拋棄人單獨申請之。前項申請登記，申請人應提出第34條及第40條規定之文件，並提出已通知債務人、抵押人及共同抵押人之證明文件（登§116-1）。

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因疫情人於國外欲出售國內不動產如何辦理土地登記

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本週專欄為時事題，應為今年重要考題，請同學注意！

模擬案例： 甲因新冠肺炎（COVID-19）疫情暫時滯留於國外無法返國，但因急需用錢，而需盡快請親友乙協助其出售台灣之不動產給丙，請問甲、乙、丙該如何申辦土地登記？

擬答：

• (一) 申請方式

以代理申請方式處理。而根據申請土地登記應附文件法令補充規定第39點：「旅居海外國人授權他人代為處分其所有國內之不動產，如未檢附國內核發之印鑑證明或其授權書，應檢附我國駐外館處驗證之授權書，以配合登記機關之查驗。」因此，有以下兩種方式申辦土地登記方式：

  1. 持出國前已申請好的印鑑證明+印鑑章、權狀等申辦資料：倘若甲出國前已先將印鑑證明、印鑑章、權狀等資料交給信賴的親友乙代為保管，並委託其代辦土地登記等事宜，則較簡便以一般代理申請方式處理，不需要特別從國外寄授權書。惟風險較高，乙會有不依照甲意思處理之風險。

  2. 郵寄海外授權書：倘若出售不動產是臨時於海外決定，且相關資料並未先交付給乙。此時則需由所有權人本人（甲）持有效之身分證明文件親自向旅居當地我國駐外單位申請授權書簽證，授權國內親友乙辦理買賣所有權移轉登記，並將授權書與相關資料郵寄回國。惟此方式較耗費時間且不便。

• (二) 申請文件

  1. 申請書，依公定格式填寫，代理人應於其上簽章。至於委託人簽章，根據土地登記規則第38條規定，代理申請登記檢附之委託書具備特別授權之要件者，委託人得免於登記申請書內簽名或蓋章。該委託書應載明委託事項及委託辦理登記之土地或建物權利之坐落、地號或建號與權利範圍。

  2. 買賣契約書（權利人：丙；義務人：甲；代理人：乙）（授權乙簽訂）。

  3. 甲的土地、建物所有權狀。（如找不到，則先授權乙申辦權狀補給登記）

  4. 被授權人乙身分證明及印鑑證明；授權人甲身分證明（國民身分證影本、戶籍謄本、戶口名簿影本、護照影本等）。（參內政部84台內地字第8486638號函）

  5. 其他：

  6. 授權書，注意事項如下

  7. 授權事項為授權國內親友代為辦理有關不動產處分事宜者，務須於房地標示及權利範圍欄內逐一列明所處分之房地標示（即特別授權）。

  8. 授權事項填寫代理本人就前開（土地、建物）辦理出售、征收稅款等手續及其他有關權利變更處分等行為。

  9. 授權人應持有效之身分證明文件親至我駐外館處辦理。授權人無法親至駐外館處申辦者，可先親自將授權書送請當地公證人或其他公證機關於授權書內之「當地公證程序欄」認證後，連同足資證明其中外文姓名為同一人之有效身分證件，委託他人或以郵寄方式申辦。惟我駐外館處倘無該公證人或公證機關之簽字或鈐印樣本可供比對，得要求授權人先送經該公證人或公證機關之上級或主管機關驗證，直至授權書上之驗證官員簽字或鈐印，我駐外館處有樣本可供比對。至授權人親自至我駐外館處申辦者，其授權書無須先送經當地公證人或其他公證機關認證，但須繳驗有效之身分證明文件。

  10. 土地增值稅、契稅繳納收據。

3. 登記規費收據。

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視為已依土地法辦理土地總登記

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土地總登記，謂於一定期間內就直轄市或縣(市)土地之全部為土地登記(土§38)。土地總登記為所謂第一次登記，必先為總登記後，始得為移轉登記(46判第64號)，故當初台灣光復後，政府即劃設登記區，要求土地權利人於一定期間內，要辦理土地總登記，其目的在於查明並確定土地權利，建立地籍管理基礎，以利國家建設，推行土地政策，以及維護社會交易安全。

然而，土地法施行前，業經辦竣土地登記之地區，在土地法施行後，於期限內換發土地權利書狀，並編造土地登記總簿者，視為已依土地法辦理土地總登記(土施§11)，此又為何意？

主要因台灣於日據時期，日本政府即曾實施地籍測量與土地登記，地籍資料已有基礎，而於民國34年10月12日台灣光復，土地登記自該日起即依照我國民法、土地法等法律開始施行。故日據時期的測量與登記屬於「土地法施行前業經辦竣土地登記者」，這些已辦竣登記的地區且有相關權利憑證，為節省總登記辦理時間，實際上只要確認他權利憑證無誤，就算可證明其土地權利，而不需要跑土地總登記的流程。

因此，於35年11月26日經行政院通過「台灣地籍釐正辦法」，為台灣釐整地籍之依據，其中，第4條規定，在光復前日本政府已辦不動產登記之區域，不動產權利人應將所持登記證書（日本法院所發之不動產登記濟證、各州廳所發關係該土地之謄本、最近三年內任何一年地租收據）向主管地政機關繳驗，經審查公告無異議後，換發土地所有權狀，或他項權利證明書，並編造登記簿。……依照第一項規定，換發土地權利書狀之地區，視為已依土地法辦理土地總登記。」而後於36年5月2日發布「台灣省土地權利憑憑證及換發權利書狀辦法」，規範如何換發權狀。

政府即根據土地法及上開兩種辦法，就日據時期已辦竣不動產登記或未登記而經地籍測量登錄於土地台帳之公私有土地，開始辦理土地權利憑證繳驗申報，由縣市地政機關經過收件、審查、公告等法定程序後，隨即據以登記，編造土地登記總簿，並於36年7月起換發權利書狀，作為權利人之權利憑證。此稱為「視為已依土地法辦理土地總登記」。

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共有土地之分割與合併（上）

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茲分土地登記、土地增值稅及土地法第34條之1多數決等三方面說明。

• (一) 土地登記：

  1. 共有土地分割：共有土地分割如涉及標示變更（即標示分割）及權利變更（即權利分割），應先辦理標示變更登記，再辦理所有權移轉登記。如甲、乙二人共有一筆A地，應有部分各二分之一，今擬將A地分割為B地及C地，B地歸甲所有，C地歸乙所有。辦理過程如下：

[圖片1]

首先，申請土地複丈，將A地一筆地號分割為B地與C地二筆地號，並辦理標示變更登記。辦竣後，B地及C地之權利範圍分別為甲應有部分二分之一，乙應有部分二分之一。接著，辦理所有權移轉登記，B地之乙的二分之一移轉於甲，C地之甲的二分之一移轉於乙。最後，甲取得B地之所有權全部，乙取得C地之所有權全部。綜上，共有土地分割如涉及標示變更及權利變更，應分兩階段辦理登記。亦即，先辦理標示變更登記，再辦理所有權移轉登記（詳土地登記規則第105條）。須注意者，共有土地分割如僅涉及標示變更而未涉及權利變更，則僅辦理標示變更登記；如僅涉及權利變更，而未涉及標示變更，則僅辦理所有權移轉登記。

  1. 共有土地合併：共有土地合併，不問有無涉及權利變更，僅辦理標示變更登記。如甲、乙二人共有一筆A地，應有部分各二分之一，丙、丁、戊三人共有一筆B地，應有部分各三分之一，今擬將A地與B地合併為C地，應有部分各五分之一。辦理過程如下：

[圖片2]

上例，共有土地合併涉及標示變更（即標示合併）及權利變更（即權利合併），因無法分兩階段辦理登記，故僅辦理標示變更登記，無須辦理所有權移轉登記。

文章圖片

圖片1

圖片2

三類謄本申請資格

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此次地特四等有考到三類謄本，今日專欄即說明有關土地登記三類謄本之申請資格：

第一類：登記名義人或其他依法令得申請者例如：因強制執行事件或法院訴訟需要，持憑法院通知文件者

第二類：任何人

第三類：登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人例如：

• (一) 依土地法第三十四條之一規定就共有不動產處分、變更或設定地上權、農育權、不動產役權或典權之共有人：得申請同一地(建)號之他共有人之謄本，並檢附切結書或契約書正本。但區分所有建物之基地為共有者，不適用之。

• (二) 依民法第八百二十三條第一項或第八百二十四條第一項規定請求分割共有不動產之共有人：得申請同一地(建)號之他共有人之謄本，並檢附切結書正本。但區分所有建物之基地為共有者，不適用之。

• (三) 依民法第四百二十六條之二、第九百十九條或土地法第一百零四條規定出賣基地或房屋之所有權人：基地所有權人，得申請建物所有權人、地上權人、典權人之謄本，並檢附買賣契約書正本；房屋所有權人，得申請基地所有權人之謄本，並檢附最近一期之房屋稅繳款書、稅籍證明或設籍之戶籍證明文件等及買賣契約書正本。但房屋已辦理登記者，僅檢附買賣契約書正本。

• (四) 依農地重劃條例第五條規定出售耕地之所有權人：得申請同一地號之他共有人、毗連耕地之所有權人之謄本，並檢附買賣契約書正本。

• (五) 公寓大廈管理委員會主任委員或管理負責人：得申請同一公寓大廈所有權人之謄本，並檢附主管機關同意備查文件(有註明主任委員或管理負責人者)及公寓大廈管理組織報備證明或其他足資證明之文件正本，於申請書並應載明執行之法令依據。

• (六) 都市更新單元內所有權人、都市更新籌備會（小組）代表人或（預定）實施者：得申請同一更新單元範圍內及其毗鄰土地之所有權人之謄本，並依下列規定辦理：

  1. 所有權人：檢附擬劃定或已劃定更新單元內土地及建物登記簿所載所有權人數均超過十分之一之所有權人同意書或所持有土地及建物面積均超過總登記面積十分之一之所有權人同意書（載明更新單元範圍、土地及建物登記面積及全體土地及建物所有權人數）。

  2. 都市更新籌備會(小組)代表人：檢附直轄市、縣(市)主管機關核准籌組文件正本，並載明更新單元範圍。

  3. 都市更新（預定）實施者：檢附受各級主管機關委託之委託書、都市更新會立案證書、都市更新事業概要核准文件（有註明預定實施者）或都市更新事業計畫核定文件正本，並載明更新單元範圍。

• (七) 債權人：得申請債務人之謄本，並檢附法院核發之債權憑證正本。但已設定抵押權者，免附債權憑證正本。

• (八) 訴訟繫屬中之當事人：得申請相對人之謄本，並檢附法院發給已起訴證明等相關證明文件正本。

• (九) 其他經目的事業主管機關或登記機關認定具有法律上通知義務或權利義務得喪變更之關係者：得申請相對人之謄本，並檢附相關證明文件正本。

參考資料：核發土地登記及地價資料謄本注意事項

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