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土地權利

都市計畫之變更途徑

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• (一) 都市計畫之變更途徑：

  1. 通盤檢討：都市計畫經發布實施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地，應變更其使用。（都§26 I）

  2. 個案變更：都市計畫經發布實施後，遇有下列情事之一時，當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所，應視實際情況迅行變更： (1)因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞時。 (2)為避免重大災害之發生時。 (3)為適應國防或經濟發展之需要時。 (4)為配合中央、直轄市或縣（市）興建之重大設施時。（都§27 I）

  3. 自行擬定或變更細部計畫：土地權利關係人為促進其土地利用，得配合當地分區發展計畫，自行擬定或變更細部計畫，並應附具事業及財務計畫，申請當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所依規定辦理。（都§24）

  4. 自行舉辦新市區建設：私人或團體申請當地直轄市、縣（市）政府核准後，得舉辦新市區之建設事業。但其申請建設範圍之土地面積至少應在十公頃以上，並應附具下列計畫書件： (1)土地面積及其權利證明文件。 (2)細部計畫及其圖說。 (3)公共設施計畫。 (4)建築物配置圖。 (5)工程進度及竣工期限。 (6)財務計畫。 (7)建設完成後土地及建築物之處理計畫。（都§61 I）

• (二) 地主回饋義務：

都市計畫變更，土地使用性質及土地使用強度隨之改變，地主獲得租利，因此地主有回饋義務。

  1. 依上開第1種、第2種及第3種途徑變更都市計畫，主管機關得要求土地權利關係人提供或捐贈都市計畫變更範圍內之公共設施用地、可建築土地、樓地板面積或一定金額予當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所。（都§27-1 I）

  2. 依上開第4種途徑變更都市計畫，私人或團體舉辦之新市區建設範圍內之道路、兒童遊樂場、公園以及其他必要之公共設施等，應由舉辦事業人自行負擔經費。（都§61 II）

【附註】 都：都市計畫法

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預告登記之意義與要件

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預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。亦即保全權利之得喪變更請求權之暫時性登記。

• (1) 須以他人已登記之不動產為對象(標的物辦竣登記)

• (2) 須為保全對不動產物權變動之債權請求權 預告登記係聲請保全下列請求權(土§79-1I)： A.關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。 B.土地權利內容或次序變更之請求權。 C.附條件或期限之請求權。

• (3) 須經登記名義人之同意 聲請保全下列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之(土§79-1I、土登§137I)。

• (4) 須申請並登記完畢

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112年憲判字第20號判決之模擬試題(一)

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◎最高法院70年台上字第311號民事判例：「司法院大法官會議釋字第107號解釋所謂已登記之不動產，無消滅時效之適用，其登記應係指依吾國法令所為之登記而言。系爭土地如尚未依吾國法令登記為被上訴人所有，而登記為國有後，迄今已經過15年，被上訴人請求塗銷此項國有登記，上訴人既有時效完成拒絕給付之抗辯，被上訴人之請求，自屬無從准許。」憲法法庭於112年憲判字第20號判決，就該判例之後段部分，即「系爭土地如尚未依吾國法令登記為被上訴人所有，而登記為國有後，迄今已經過15年，被上訴人請求塗銷此項國有登記，上訴人既有時效完成拒絕給付之抗辯，被上訴人之請求，自屬無從准許。」宣告違憲，理由為何？

【解答】

• (一) 國家就其與人民間之私權爭議，原則上固得主張相關規定所賦予之權利。然而，國家係為人民而存在，本質上既不可能擁有如人民般得自由發展之人格及維繫生存之需求，亦不可能如人民般享有得自由追求之私益，只能追求公益，以執行公共任務為職志。從而，國家自無受憲法第15條所保障財產權之基本權利。

• (二) 國家與人民間關於土地之爭議，若非來源於兩者之合意，而係國家於政權更替之際，居於公權力主體地位，行使統治權，制定相關法規範，並依該規範將原屬人民私有而僅未及時申辦總登記之土地，逕行登記為國有之情形，倘又容許國家嗣後再以時間經過為由，依民法消滅時效規定為時效完成之抗辯，不啻變相承認國家得透過土地總登記之程序，及消滅時效之抗辯，而無須踐行任何徵收或類似徵收之程序，即可剝奪人民之財產。

• (三) 國家基於公權力主體地位行使統治高權，致與人民發生財產權爭執時，國家本非憲法第15條財產權保障之主體，從而不生基本權衝突之情事。且考量臺灣因政權更迭而辦理土地權利憑證繳驗及換發土地權利書狀，當時之時空環境，絕大多數人民未通曉中文、因戰事流離他所、遺失土地權利憑證，或因社會資訊、教育尚非發達，不諳法令，甚至因36年間之228事件引發社會動盪等特殊原因，致未於限期內申報權利憑證繳驗，或於申報後未依限補繳證件，終致其所有之土地被登記為國有。於此情形，若使國家仍得主張民法消滅時效，從而透過時效制度維持私有土地登記為國有之狀態，不僅與誠實信用原則有違，且形成國家對人民財產權之侵害。故在憲法上，人民財產權之保障，相較於逕行承認土地登記為國有之狀態，更具值得保護之價值。是容許國家在此主張消滅時效，並無正當性可言。

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