土地徵收除須顧及公平性外，並應考量效率性。膨脹計畫規模，浮濫徵收；相反地，緊縮計畫規模，縮減徵收。二者均非土地徵收之正途。唯有最適徵收規模，既不浮濫，也不拮据，始能發揮土地徵收之效率。
如圖所示，D代表政府徵收之土地需求曲線，S代表被徵收土地所有人之土地供給曲線。
[圖片1]
當徵收補償地價偏高而為P1時，一方面政府視徵收為畏途（避免浪費公帑），縮小計畫規模，因而徵收需求量減少至Q’1；另一方面，土地所有人意外獲得橫財，因而鼓吹政府作無謂之徵收，徵收供給量增加至Q"1。此時，徵收市場發生供過於求，市場未能達成均衡。
當徵收補償地價偏低而為P2時，一方面政府視土地為廉價資源，膨脹計畫規模，因而徵收需求量增加至Q’2；另一方面，土地所有人財產受損，引發地主抗爭，因而徵收供給量減少至Q"2。此時，徵收市場發生供不應求，市場未能達成均衡。
當徵收補償地價合理且適當而為P0時，徵收需求量為Q0，徵收供給量亦為Q0，徵收市場發生供需平衡，市場達成均衡。此時，土地徵收最有效率。
稟賦效果（endowment effect），指損失的痛苦遠超過獲利的快樂。因此，當吾人放棄其所擁有之土地時，所要求的價格，會高於買進同一土地，所支付之價格。
現行土地徵收按市價補償，係站在「取得土地」立場衡量。如站在「失去土地」立場衡量，應補償土地所有人，除市價外，另給予稟賦價值之補償。
土地徵收補償額度＝市價＋稟賦價值
所稱市價，指市場正常交易價格。所稱稟賦價值，指失去土地與買入土地之評價差額。
稟賦價值乃土地所有人對其土地之情感，此情感源自於對居住環境之熟悉度、與鄰居互動之歸屬感、在地生活之故事與記憶等。稟賦價值與持有土地時間有關。持有時間愈長，對土地情感愈濃厚，稟賦價值愈高。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
今日專欄說明「註記登記」之意義與法律性質
• 一、意義
土地登記機關往往將法定登記事項以外之特定事項登載於不動產登記簿其他登記事項欄（即所謂「註記」），使其內容得以公開於外部。亦即在標示部、所有權部或他項權利部其他登記事項欄內註記資料之登記。
• 二、法律性質
註記登記之性質與主登記及附記登記之性質不同，主登記及附記登記因發生登記之法律效力，其性質屬行政處分。但有關註記登記之性質，是否屬於行政處分，在學說與實務上則有爭議：
事實行為（非行政處分）
耕地三七五租約應由出租人會同承租人向鄉（鎮、市、區）公所申請登記；另鄉（鎮、市、區）公所辦畢租約登記後，通知地政事務所於登記簿予以註記。但此項租約登記係為保護佃農及謀舉證上之便利而設，並非須經登記，始能生效。此項租約性質係為債權關係，就本質上其租約登記，非屬土地登記之範疇。準此，耕地三七五租約註記，其性質為事實行為，並未發生法律效果。
有關土地徵收之註記登記，係基於該土地被納入土地徵收計畫而為之登記，且整個土地徵收計畫須先經主管機關核准，亦即該註記登記係依附於土地徵收此一行政處分，僅屬其後之行政行為，應不屬行政處分，從而其相對人依法不得對之提起行政救濟。因此，登記機關所為之註記，僅是對於已發生法律效果之行政行為為資訊揭露，促使第三人於交易上或登記人員於登記審查上之注意，並未新創法律效果，從而屬事實行為。
按註記登記應屬於行政上之事實行為，因其係在土地登記簿之標示部、所有權部或他項權利部其他登記事項欄註記資料之登記，僅係客觀事實之記載，對內在促使嗣後登記人員注意，對外，則為提供資訊，使第三人知悉其事實，避免遭受不利益。由於註記登記與不動產物權得喪變更之主登記，以及限制登記或他項權利內容變更登記之附記登記不同，並不發生任何登記之效力，即不生不動產取得、設定、喪失及變更之效力，亦未對外直接發生法律效果，故其性質以解為係事實行為較妥。
因其是事實行為，故對之不得提起訴願或撤銷訴訟。惟依行政機關囑託方式而為之註記登記，得以囑託前之行政措施為標的，提其訴願或撤銷訴訟。至若登記機關逕為之註記登記，雖亦不得對之提起訴願或撤銷訴訟，但土地所有權人如認該註記登記違法，影響土地所有權之圓滿狀態，損害其權利，得向行政法院提起一般給付訴訟，請求除去該註記，以資救濟。
以下係在不動產登記簿之其他登記事項欄以註記方式予以登記，並於登記完畢時，對外直接發生法律效力：
依土地法第79條之1第1項規定對土地權利辦理預告登記，一經登記完畢，登記名義人對於不動產權利所為之處分即受限制。
依民法第826條之1第1項與土地登記規則第155條之1第1項規定辦理之共有不動產使用管理登記，以及依民法第841條之2與土地登記規則第155條之2規定辦理之土地使用收益限制登記。而此等登記之辦理，係於不動產登記簿上為註記登記，並附以共有物使用管理專簿或土地使用收益限制約定專簿方式公示；其一經登記完畢，不僅使發生對抗第三人之效力；且實質上其為附隨於不動產物權，已構成對於不動產行使權利（使用收益或限制）之內容，亦即發生物權內容變更之效果。
此種註記登記之法律性質屬行政處分，故得以提起訴願或撤銷訴訟。
對於不動產登記簿上之註記，應個別判定其法律性質，尚不得一概論之。若註記仍足以對外發生一定之法律效果，即難謂非行政處分，至登記機關於土地登記簿上所為之註記究為行政處分或為事實行為，端視作成註記之原因事實是否足以使註記發生法律效果而定。
此外應注意，註記之發動方式，應有土地登記規則關於申請登記、囑託登記或逕為登記規定之適用；於是，登記機關對於不動產登記簿上之註記，仍須有法律或法規命令之依據始得為之。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
各位同學好
今日專欄談「土地徵收未辦理所有權移轉登記之公信力問題」－參臺灣高等法院109年度上字第1011號民事判決、最高法院101年度台上字第1412號民事判決（相關考題：109年高考土地法規第二題）
案例：甲之A地號土地（系爭土地）已先行依都市計畫變更為道路用地，並於民國70年12月1日由市政府公告徵收，而徵收補償費已由甲於71年1月8日領訖（即已符合補償完竣），但市政府卻未囑託辦理所有權移轉登記為其所有。而後甲之繼承人乙、丙於87年5月5日辦理分別共有繼承登記，並在同年10月15日一併出售給善意第三人K。而後，市政府於110年12月2日發現並主張該系爭土地應辦理塗銷登記（K之所有權），回復為市政府所有。試問市政府主張是否有理？丙得否主張受土地法第43條規定之保護？
該兩判決看法之彙整：
土地登記有絕對效力（公信力）之規定與意涵按土地法第四十三條所稱依本法所為之登記，有絕對效力，係為保護人第三人交易之安全，將登記賦予絕對真實之效力，此項不動產物權登記公信力之規定，與民法第七百五十九條之一第二項規定「不動產物權登記之公信力，與因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響」之規範趣旨並無不同。
絕對效力（公信力）之要件各該信賴登記而受保護之規定，除須為信賴登記之善意第三人，並有移轉不動產所有權之合致意思，及發生物權變動登記之物權行為外，必以依合法有效之法律行為而取得者，始得稱之。若法律行為之標的係不融通物，因違反禁止之規定（民法第七十一條），致整個法律行為成為絕對無效者，即不生「善意取得」而受信賴保護之問題。於此情形，因信賴不動產登記之善意第三人，縱已依法律行為為物權變動之登記，亦無土地法第四十三條及民法第七百五十九條之一第二項規定之適用。
公共交通道路（不融通物）之私有交易違反強制禁止規定按公共交通道路用地不得為私有，觀諸土地法第14條第1第5款至明。又土地法第14條第1項第5款明文公共交通道路之土地，不得為私有，此之不得為私有，係指公共交通道路之土地如已為公有，則不得變為私有而言。其立法意旨乃係因公共交通道路土地屬於公共需用地，為顧及社會公共利益，依循土地政策之要求，宜歸國家所有，由政府機關管理經營之，故特明定為不得私有，其性質上即屬於不融通物。系爭土地既經市政府合法徵收，並已給付原所有權人補償費，而由市政府原始取得系爭土地，成為公有之道路交通用地，則自斯時起系爭土地已屬土地法第14條第1項第5款所限制之不融通物，不因其是否辦理徵收登記而有不同。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
本次地特三等考題第四題，本次專欄予以解析之。
甲於民國85年與乙合意，就乙所有之A地設定地上權登記完竣；之後，甲於A地上建築合法房屋一棟，嗣又在A地其餘空地上增建違建房屋一棟及種植果樹多棵。最近，A地經都市計畫個案變更，被劃定為道路預定地，並即將開闢道路。試問：當主管機關不得已而有必要採行徵收方式取得A地所有權以開闢道路時，依土地徵收條例之規定，關於甲之地上權及其於A地上所有之房屋與果樹應如何處理之？
擬答：
• 一、甲之地上權根據土地徵收條例第36條規定，被徵收之土地或建築改良物原設定之他項權利因徵收而消滅。其款額計算，該管直轄市或縣(市)主管機關應通知當事人限期自行協議，再依其協議結果代為清償；協議不成者，其補償費依第26條規定辦理（予以提存）。因此，甲之地上權應先由乙與甲協議並依協議結果由縣市主管機關代為清償，協議不成的話，則予以提存。
• 二、A地合法房屋一棟首先，根據土地徵收條例第5條第1項，徵收土地時，其土地改良物應一併徵收。其次，土地徵收條例第31條第1項則規定，建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。因此，甲之A地合法房屋一棟，應予一併徵收，並按徵收當時重建價格予以補償。
• 三、A地違章房屋一棟依土地徵收條例第5條第1項第3款規定，建築改良物建造時，依法令規定不得建造者，不予一併徵收。因此，違章房屋依建築法令規定不許存在，應予拆除，故非屬徵收標的範圍，該建築改良物之所有權人就建築改良物之本身，並無正當之繼續存在利益，並非憲法第15條保障之財產權，其因徵收而被拆除，係維持法秩序應然結果，而無所有權特別犧牲之問題。因此，該違章房屋得先由甲先行拆遷，縣市有自動拆遷獎勵金（屬獎勵性質，非屬徵收補償）；如不拆遷者，則逕予拆除，且不核給徵收補償。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
何謂聽證？試述土地徵收、土地重劃及都市更新要求舉辦聽證之規定？
【解答】
• (一) 聽證之意義：舉行聽證應依行政程序法規定辦理。由行政機關首長或其指定人員為主持人；主持人應本中立公正之立場，主持聽證。當事人於聽證時，得陳述意見，提出證據，並與對方作言詞論辯。聽證應作成紀錄，主管機關應就全部陳述與調查事實及證據之結果，並斟酌全部聽證紀錄，說明採納及不採納之理由，作成核定。
• (二) 相關規定：
土地徵收：土地徵收條例第10條第3項規定：「特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議，應依行政程序法舉行聽證。」
土地重劃：
獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第27條第1項及第2項規定：「直轄市或縣(市)主管機關受理申請核准實施市地重劃後，應檢送重劃計畫書草案，通知土地所有權人及已知之利害關係人舉辦聽證，通知應於聽證期日十五日前為之，並於機關公告欄及網站公告，公告期間自通知之日起，不得少於十五日。直轄市或縣(市)主管機關應以合議制方式審議第二十五條第一項申請案件，並應以公開方式舉行聽證，斟酌全部聽證之結果，說明採納及不採納之理由，作成准駁之決定。經審議符合規定者，應核准實施市地重劃，核准處分書應連同重劃計畫書、聽證會紀錄及合議制審議紀錄，送達重劃範圍全體土地所有權人及已知之利害關係人，並於機關公告欄及網站公告；不予核准實施市地重劃者，應敘明理由駁回。」
農村社區土地重劃條例第6條第1項規定：「直轄市或縣（市）主管機關依前條規定選定重劃區後，先徵詢農村社區更新協進會之意見，辦理規劃，依規劃結果擬訂重劃計畫書、圖，並邀集土地所有權人及有關人士等舉辦聽證會，修正重劃計畫書、圖，經徵得區內私有土地所有權人過半數，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意，報經中央主管機關核定後，於重劃區所在地鄉（鎮、市、區）公所之適當處所公告三十日；公告期滿實施之。」
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
高普考即將於7月初考試，這最後階段絕對是關鍵，各位同學再多加把勁唸書，並且一定要多練習考古題，予以融會貫通。
今天專欄主要從我的土地政策與利用講義中，把彙整後的土地徵收之問題與建議，再次簡要提醒，其為考試一大重點題型，請同學務必要準備。
模擬考題：現行徵收爭議仍然不斷，目前土地徵收制度究竟有哪些問題？又請提出相關改善建議。
回答方向建議：
• (一) 現行土地徵收制度問題
徵收浮濫：提到土地三大空間意涵、要件被忽略。
公共利益的衡量問題：如何界定、由誰界定。
徵收前之協議價購流於形式：提到程序正義。
土地徵收補償狹隘：提到相當補償與完全補償。
• (二) 土地徵收制度之建議
落實土地正義：提到地方認同。
嚴格遵守要件：提到五大要件、徵收為不得已之最後手段。
嚴謹衡量公私利益：客觀、公平、公開。
落實法定程序：提到程序正義、協議價購為法定先行程序。
合理徵收補償：不應僅重視土地經濟價格。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
大法官會議於民國107年5月4日作出釋字第763號解釋；爰設計三題模擬試題，供考生練習。
• 一、司法院釋字第763號解釋，對於土地法第219條有關收回權規定，因未規定何種內容，而造成違憲？
【解答】
• (一) 土地法第219條第1項規定逕以「徵收補償發給完竣屆滿1年之次日」為收回權之時效起算點，並未規定該管直轄市或縣（市）主管機關就被徵收土地之後續使用情形，應定期通知原土地所有權人或依法公告，致其無從及時獲知充分資訊，俾判斷是否行使收回權，不符憲法要求之正當行政程序，於此範圍內，有違憲法第15條保障人民財產權之意旨，應自該解釋公布之日起2年內檢討修正。
• (二) 於該解釋公布之日，原土地所有權人之收回權時效尚未完成者，時效停止進行；於該管直轄市或縣（市）主管機關主動依該解釋意旨通知或公告後，未完成之時效繼續進行；修法完成公布後，依新法規定。
• 二、土地徵收完成後，國家仍負有一定之程序保障義務。試闡述此一程序保障義務之內容及理由？請依司法院釋字第763號解釋意旨說明。
• 二、土地徵收完成後，國家仍負有一定之程序保障義務。試闡述此一程序保障義務之內容及理由？請依司法院釋字第763號解釋意旨說明。
【解答】
• (一) 內容：需用土地人依法取得被徵收土地所有權後，是否有不再需用被徵收土地或逾期不使用而無徵收必要之情事，通常已非原土地所有權人所得立即知悉及掌握。基於憲法要求之正當行政程序，該管直轄市或縣（市）主管機關應自徵收完成時起一定期限內，定期通知原土地所有權人，使其適時知悉被徵收土地之後續使用情形；若有不能個別通知之情事，應依法公告，俾其得及時申請收回土地。
• (二) 理由：土地徵收完成後，是否亦有正當程序之適用，則須視徵收完成後，原土地所有權人是否仍能主張憲法財產權之保障而定。按土地徵收後，國家負有確保徵收土地持續符合公用或其他公益目的之義務，以貫徹徵收必要性之嚴格要求，且需用土地人應於一定期限內，依照核准計畫實行使用，以防止徵收權之濫用，而保障人民私有土地權益。是徵收後，如未依照核准計畫之目的或期限實行使用，徵收即喪失其正當性，人民因公共利益而忍受特別犧牲之原因亦已不存在，基於憲法財產權保障之意旨，原土地所有權人原則上即得申請收回其被徵收之土地，以保障其權益。此項收回權，係憲法財產權保障之延伸，乃原土地所有權人基於土地徵收關係所衍生之公法上請求權，應受憲法財產權之保障。為確保收回權之實現，國家於徵收後仍負有一定之程序保障義務。
• 三、徵收人民土地，屬對人民財產權最嚴重之侵害手段，基於憲法正當程序之要求，國家自應踐行最嚴謹之程序。試問此程序保障於徵收前、徵收時及徵收後各有何要求？
【解答】
憲法對徵收土地要求之正當行政程序如下：
• (一) 徵收前：如於徵收計畫確定前，國家應聽取土地所有權人及利害關係人之意見。
• (二) 徵收時：如辦理徵收時，應嚴格要求國家踐行公告及書面通知之程序，以確保土地或土地改良物所有權人及他項權利人知悉相關資訊，俾適時行使其權利。又，徵收之補償應儘速發給，否則徵收土地核准案即應失其效力。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
依平均地權條例第77條規定，出租耕地經依法編為建築用地，出租人得終止租約，並按申請終止租約當期之公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一補償承租人。即：承租人之地價補償=（公告土地現值−預計土地增值稅）×[圖片1]
上開公式在下列狀況發生變化：
• (一) 市地重劃：補償規定於平均地權條例第63條，即：
重劃後出租人受分配土地：承租人之地價補償=公告土地現值×[圖片2]
重劃後出租人未受分配土地：承租人之地價補償=補償地價×[圖片3]
土地重劃之法律性質乃視為其原有之土地交換，故不徵土地增值稅，因此公式中未出現預計土地增值稅。
• (二) 土地徵收：補償規定於平均地權條例第11條，即：
承租人之地價補償=（補償地價−土地增值稅）×[圖片4]
土地徵收有實際補償地價，故不採公告土地現值。值得一提的是，現行土地徵收採市價補償，而非採公告土地現值補償。另，土地徵收係課徵土地增值稅之時機，故採實際發生土地增值稅，而非採預計土地增值稅。又，現行土地徵收免徵土地增值稅，因此上開公式之土地增值稅為零。
綜上，終止三七五租約補償承租人之地價標準，端視下列二種情形而定：
有無補償地價：有補償地價，以補償地價為準；無補償地價，以公告土地現值為準。
有無土地增值稅：有土地增值稅並同時發生，以實際發生土地增值稅為準；有土地增值稅但尚未發生，以預計土地增值稅為準；無土地增值稅，則刪除公式中之土地增值稅規定。
各位同學好
高普考即將到來，各位準備許久的考生將要大展拳腳，先預祝各位考運亨通，金榜題名！
首先，老師們已針對歷屆考題趨勢，出一些考猜，請大家要記得去下載來看！次次命中，千萬把握！→【我要下載】
另外，有幾個重要考題之前專欄與考猜都有，這邊考前特別提醒，建議要準備：
國土計畫法（使用許可v.s.開發許可）
大法官釋字747（許老師6月29日專欄）、大法官釋字742（曾老師1月24日專欄）
市地重劃與區段徵收權利清理、土地處理
權利變換共同負擔
都市更新與危老條例比較
徵收權利主體界定
徵收收回權
土地法§12視為消滅與回復取得
本週專欄則針對土地徵收專題：何謂「徵收補償發給完竣及其效果」再做提醒
• 一、徵收補償發給完竣，指：
• (一) 被徵收人對補償無異議，需用土地人於徵收公告期滿15日內發給土地所有權人「領訖」（即於土地地價(土地改良物)補償清冊中簽章）
• (二) 被徵收人對補償有異議，額度經復議或行政救濟結果確定之日起3個月內發給土地所有權人「領訖」（即於土地地價(土地改良物)補償清冊中簽章）
• (三) 未受領（受領遲延、拒絕、不能受領）補償費，直轄市、縣(市)主管機關應於上開補償費期限屆滿次日起3個月內，將補償「存入」專戶保管
• 二、徵收補償發給完竣效果：
• (一) 被徵收人「喪失」其土地權利（土徵§21）
• (二) 需用土地人「取得」徵收土地之所有權這邊連結釋字743概念按相關法律徵收人民土地而取得所有權地位，但其使用並不全然與一般所有權人相同（仍應有其公益性及相關義務）
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下