跳轉到

土地增值稅

同時免徵土地增值稅及房地合一所得稅之情形

內文

• (一) 農業用地：

作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅（雖名為不課徵，如無違規使用，等同免徵）（農業發展條例第37條第1項）。此等土地交易時，亦免徵房地合一所得稅（所得稅法第4條之5第1項第2款）。

• (二) 特殊建地：

農業用地變更為非農業用地，若已有主要計畫尚無細部計畫或雖有細部計畫但須整體開發使用（指市地重劃或區段徵收）而尚未辦理整體開發，無法作建築使用，仍作農業使用，得申請不課徵土地增值稅（農業發展條例第38條之1）。此等土地交易時，亦免徵房地合一所得稅（所得稅法第4條之5第1項第2款）。

• (三) 土地徵收：

被徵收之土地，免徵土地增值稅（土地稅法第39條第1項前段）。此等土地被徵收時，亦免徵房地合一所得稅（所得稅法第4條之5第1項第3款）。

• (四) 徵收前之協議價購：

依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願售與需用土地人，免徵土地增值稅（土地稅法第39條第1項後段）。此等土地交易時，亦免徵房地合一所得稅（所得稅法第4條之5第1項第3款）。

• (五) 公共設施保留地：

依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅（土地稅法第39條第2項）。此等土地交易時，亦免徵房地合一所得稅（所得稅法第4條之5第1項第4款）。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

非都市用地作農用、道路之土地增值稅

內文

假設有A、B兩地，A地為非都市一般農業區農牧用地，B地則為一般農業區交通用地，如A、B上皆各1/2耕作使用、另1/2開闢為道路（農用或公路），試問其土地增值稅如何課徵？

• 一、法令依據

（一）土地稅法第39-2條：「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」

（二）土地稅法第39條第3項：「非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，準用免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施使用後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」

• 二、適用情形

（一）A地（一般農業區農牧用地）

  1. 耕作使用：得申請不課徵。

  2. 農路（與農業經營不可分離）：得申請不課徵。

  3. 公路：應課徵。

（二）B地（一般農業區交通用地）

  1. 耕作使用；應課徵。

  2. 農路(1)政府開闢供公眾通行：免徵。(2)與農業經營不可分離：得申請不課徵。

3. 公路：免徵。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

土地增值稅與房地合一所得稅之連結

內文

• (一) 課徵對象 土地增值稅之課徵對象為土地的資本利得，房地合一所得稅之課徵對象為房地的資本利得。兩者課徵對象皆有土地，房地合一所得稅再擴及房屋。

• (二) 課徵時機 土地增值稅於移轉時課徵，房地合一所得稅於交易時課徵。兩者課徵主要時機皆為買賣。

• (三) 課稅基礎 土地增值稅之課稅基礎為土地漲價總數額，房地合一所得稅之課稅基礎為房地交易所得。兩者皆以本次賣價與前次買價之差額作為稅基。差在房地合一所得稅以實價認定，土地增值稅以申報移轉現值（參考公告土地現值申報）認定。

• (四) 稅率結構 土地增值稅之基本稅率為20%，累進稅率（即懲罰性稅率）為30%及40%，長期持有另有稅率減徵之優惠。以中華民國境內居住之個人為例，房地合一所得稅之基本稅率為20%，短期持有之懲罰性稅率為35%及45%，長期持有之優惠稅率為15%。總之，兩者之基本稅率皆為20%。

• (五) 自用住宅 土地增值稅對自用住宅用地（包括一生一次及一生一屋）之優惠稅率為10%。房地合一所得稅對自住房地，課稅所得於400萬元以下，免徵；課稅所得超過400萬元部分，稅率為10%。總之，兩者對自用住宅之優惠稅率皆為10%。

• (六) 重購退稅 土地增值稅對自用住宅用地、自營工廠用地及自耕農業用地適用重購退稅，並採差額退稅。房地合一所得稅對自住房地適用重購退稅，並採比例退稅。總之，兩者對自用住宅皆有重購退稅之優惠。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

原地價偏高或偏低對土地所有權人之影響

內文

原地價偏高，將會減少土地所有權人日後出售土地時之土地增值稅。原地價偏低，將會增加土地所有權人日後出售土地時之土地增值稅。所稱原地價偏高，指原地價高於移轉當期公告土地現值；所稱原地價偏低，指原地價低於移轉當期公告土地現值。茲分析如下：

• (一) 原地價偏高之情形：

  1. 購買公有土地：政府出售公有土地，免徵土地增值稅，並以實際出售價格為買方之原地價（土地稅法第30條之1第1款）。因此，買方已省下實際出售價格與移轉當期公告土地現值之差額所產生之土地增值稅。

  2. 區段徵收領回抵價地：原土地所有權人參加區段徵收，領回抵價地並以實際領回抵價地之地價為原地價（土地稅法第30條之1第3款）。因此，原土地所有權人已省下實際領回抵價地之地價與領回當期公告土地現值之差額所產生之土地增值稅。

  3. 故意高報移轉現值：自用住宅買賣，賣方尚未適用一人一生一次之土地增值稅率10%之優惠，惟買方已適用過。此時，買賣雙方合意高報移轉現值，使更多漲價適用10%（高報移轉現值所多出之土地增值稅由買方負擔），則買方日後出售時，原地價偏高，不必再課徵20%、30%、40%之累進稅。

• (二) 原地價偏低之情形：

  1. 法院判決移轉：依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準（土地稅法第30條第1項第4款）。從起訴日（即送狀日）至判決確定日經歷數年之久，判決確定辦理土地移轉係以起訴日當期公告土地現值，而非以判決確定日當期公告土地現值。取得土地所有權人取得土地之原地價為數年前起訴日之公告土地現值（假定以公告土地現值為申報移轉現值）。如此，對原土地所有權人而言，減輕其土地增值稅負擔；但對取得土地所有權人而言，判決確定日當期公告土地現值與起訴日當期公告土地現值之差額所產生之土地增值稅業已發生，並由取得土地所有權人負擔。

  2. 典期屆滿不回贖：設定典權時，出典人應預繳土地增值稅。然，典期屆滿後，經過二年，出典人不以原典價回贖，典權人即取得典物所有權。此時，典權人取得典物辦理土地移轉，出典人不必再繳納土地增值稅。典權人取得土地之原地價為數年前設定典權時之公告土地現值（假定以公告土地現值為申報移轉現值）。因此，典物取得日當期公告土地現值與設定典權日當期公告土地現值之差額所產生之土地增值稅業已發生，並由典權人（即取得土地所有權人）負擔。

3. 法院拍賣之拍定價額低於公告土地現值：經法院或行政執行分署拍賣之土地，拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準（土地稅法第30條第1項第5款）。如此，對原土地所有權人而言，減輕其土地增值稅負擔；但對拍定人（即取得土地所有權人）而言，拍定價額與當期公告土地現值之差額所產生之土地增值稅業已發生，並由拍定人負擔。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

土地增值稅與契稅之比較

內文

• (一) 租稅性質不同：

土地增值稅屬於所得稅性質，契稅屬於交易稅性質。前者針對獲利金額課稅，後者針對交易價格課稅。

• (二) 課徵時機不同：

  1. 土地增值稅之課徵時機為一切移轉行為，契稅之課徵時機僅限於買賣、贈與、占有、交換及分割等六種移轉行為。前者範圍較廣，後者範圍較狹。

  2. 土地設定典權，課徵土地增值稅；建物設定典權，課徵契稅。前者為預繳性質，即出典人回贖時，原繳之土地增值稅無息退還；後者為實質繳納，並非預繳性質，即出典人回贖時，原繳之契稅不退還。

• (三) 課徵對象不同：

土地增值稅之課徵對象為土地，契稅之課徵對象為建物。但尚未開徵土地增值稅之土地，仍應課徵契稅。

• (四) 納稅義務人不同：

以買賣為例，土地增值稅之納稅義務人為賣方，契稅之納稅義務人為買方。

• (五) 課稅基礎不同：

土地增值稅之課稅基礎為土地漲價總數額，即以本次移轉現值與原地價（即原規定地價或前次移轉現值）之差額作為獲利金額（即土地資本利得）。契稅之課稅基礎為房屋現值，以房屋現值作為交易價格。

• (六) 稅率結構不同：

土地增值稅為累進稅，稅率結構20%、30%、40%三個級距。契稅為比例稅，分別就課稅時機課徵不同稅率，稅率有2%、4%、6%三種。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

定期土地增值稅

內文

目前實務上課徵土地增值稅之時機為移轉時，可稱「移轉土地增值稅」，主要依據為土地稅法及平均地權條例。至於土地法中有規定「定期土地增值稅」，其相關規定與評述如下：

• (一) 時機

  1. 無移轉而屆滿十年時 (1)土地增值稅照土地增值之實數額計算，於土地所有權移轉時，或雖無移轉而屆滿十年時，征收之。 (2)前項十年期間，自第一次依法規定地價之日起計算。

  2. 無移轉於實施工程地區屆滿五年時 依規定實施工程地區，其土地增值稅於工程完成後屆滿五年時征收之。

• (二) 納稅義務人

  1. 土地所有權人 規定地價後十年屆滿，或實施工程地區五年屆滿，而無移轉之土地，其增值稅向土地所有權人征收之。

  2. 典權人 前項土地(指無移轉)設有典權者，其增值稅得向典權人征收之，但於土地回贖時，出典人應無息償還。

• (三) 現今未實施的原因

  1. 土地雖有增值，但未出售移轉，故無實際所得，反而形成額外負擔。

  2. 長期持有土地，並非土地投機，反構成懲罰效果。

3. 有迫使土地所有權人出售之疑慮，影響生活秩序。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

非都市土地編定為交通用地可否不課徵土地增值稅

內文

非都市土地編定為交通用地不在土地稅法施行細則第57條所定「農業用地」之範圍。惟如供農路使用之土地仍為農業用地之範圍。準此，非都市土地編定為交通用地是否為農業用地，端視其是否供農路使用。

• (一) 非都市土地編定為交通用地確供農路使用，則此等土地屬於農業用地之範圍。此等土地移轉於自然人時，不課徵土地增值稅（土地稅法第39條之2第1項）。

• (二) 非都市土地編定為交通用地如為公路法之公路（包括國道、省道、縣道、鄉道及專用道路），非供農路使用，則此等土地非屬農業用地之範圍。此等土地移轉於自然人時，應課徵土地增值稅（司法院釋字第779號解釋）。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

不課徵土地增值稅與不課徵契稅之租稅效果比較

內文

• (一) 不課徵土地增值稅：

以土地信託為例。土地為信託財產者，於下列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅：

  1. 因信託行為成立，委託人與受託人間。

  2. 信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。

  3. 信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。

  4. 因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。

  5. 因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。（土地稅法第28條之3）

• (二) 不課徵契稅：

以建物信託為例。不動產為信託財產者，於下列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵契稅：

  1. 因信託行為成立，委託人與受託人間。

  2. 信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。

  3. 信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。

  4. 因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。

  5. 因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。（契稅條例第14條之1）

• (三) 兩者比較：

土地信託不課徵土地增值稅之五種情形與建物信託不課徵契稅之五種情形完全相同。雖然兩者皆為「不課徵」，但租稅效果不同。茲分述如下：

  1. 不課徵土地增值稅之租稅效果為租稅遞延。因為土地增值稅有「原地價機制」。原地價未更動，就發生租稅遞延效果。

2. 不課徵契稅之租稅效果為租稅免除（即免稅）。因為契稅無「原地價機制」。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

農業用地如何課徵房地合一所得稅

內文

• (一) 房地合一所得稅之課徵對象是否包括農業用地

房地合一所得稅之課徵對象為房屋、房屋及其坐落基地、依法得核發建造執照之土地等三種。據此，農業用地興建農舍，須申請建造執照，屬於依法得核發建造執照之土地，故為房地合一所得稅之課徵對象。但下列土地不得申請興建農舍，非屬房地合一所得稅之課徵對象。

  1. 非都市土地工業區或河川區。

  2. 前款以外其他使用分區之水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地

  3. 非都市土地森林區養殖用地。

  4. 其他違反土地使用管制規定者。（農業用地興建農舍辦法第5條第1項）

綜上，得興建農舍之農業用地為房地合一所得稅之課徵對象，不得興建農舍之農業用地非為房地合一所得稅之課徵對象。

• (二) 農業用地是否免徵房地合一所得稅

依所得稅法第4條之5第1項第2款規定，得申請不課徵土地增值稅之土地，免徵房地合一所得稅。析言之：

  1. 不課徵土地增值稅之農業用地免徵房地合一所得稅：作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅（土地稅法第39條之2第1項）。因此，前揭農業用地買賣時，不課徵土地增值稅，亦免徵房地合一所得稅。惟應注意者，作農業使用之農業用地移轉與自然人時，因未申請而課徵土地增值稅，仍得免徵房地合一所得稅。

  2. 應課徵土地增值稅之農業用地須課徵房地合一所得稅：農業用地應課徵土地增值稅之情形如下：(1)作農業使用之農業用地移轉於法人，應課徵土地增值稅。但作農業使用之耕地依規定移轉與農民團體、農業企業機構及農業試驗研究機構時，其符合產業發展需要、一定規模或其他條件，經直轄市、縣（市）主管機關同意者，得申請不課徵土地增值稅（農業發展條例第37條第2項），是為例外。 (2)不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅（土地稅法第39條之2第1項）。

上開農業用地買賣時，應課徵土地增值稅，亦應課徵房地合一所得稅。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

父母贈與子女財產之稅負

內文

假設媽媽有一處房產（相關價格資料如下圖），媽媽打算先賣掉房產後，贈與現金給小孩，試問其相關稅負如何？

單位：新台幣元

媽媽取得106.9.1 媽媽出售房產108.9.3 媽媽贈與現金給小孩108.9.10

◉

◉

◉

土地面積：100/m2公告土地現值：2萬/m2房屋現值：300萬市價：1,000萬消費者物價指數：107 土地面積：100/m2公告土地現值：2.5萬/m2房屋現值：350萬市價：1,300萬消費者物價指數：104 現金：1,000萬

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1

*另含交屋日前房屋稅、地價稅

基本財稅規劃建議（凡事急不得）：

如要降低稅負，在長期規劃下（等得起的前提），建議媽媽拉長持有期間至5年以上，甚至6年以房地合一所得稅自住房地優惠，在搭配土地增值稅自用住宅一次或一屋優惠更省。 至於現金贈與也能分年度以每年244萬免稅額贈與，則5年以上即可不用繳到贈與稅。約可共省下百萬之稅負。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下