土地利用法規¶

開發許可之變更

今日專欄來談談土地利用法規（區域計畫法及其施行細則、非都市土地使用管制規則）－開發許可之變更。

開發許可制係允許民間開發單位主動提出土地使用變更申請，但其開發行為須獲得政府規劃單位的審查同意，且須自行開發基地內之公共設施，並繳交開發影響費，才能取得開發許可。

就開發許可之目的而言，非都市土地開發許可係為興辦位於非都市土地之開發事業，而需申請變更原編定非都市土地分區（附隨地其使用地類別亦將變更），並經審議後許可其開發計畫內容及分區變更。

當開發許可核准後，並需依照核准的開發計畫使用，如有變動應申請開發計畫變更，可分為以下三種：

• (一) 應申請變更開發計畫者

區域計畫擬定機關核發開發許可或開發同意後，申請人有下列各款情形之一，經目的事業主管機關認定未變更原核准興辦事業計畫之性質者，應依第13條至第20條規定之程序，即申請、審議、核准之程序，申請變更開發計畫(非§22I)：

增、減原經核准之開發計畫土地涵蓋範圍。
增加全區土地使用強度或建築高度。
變更原開發計畫核准之主要公共設施、公用設備或必要性服務設施。
原核准開發計畫土地使用配置變更之面積已達原核准開發面積二分之一或大於二公頃。
增加使用項目與原核准開發計畫之主要使用項目顯有差異，影響開發範圍內其他使用之相容性或品質。
變更原開發許可或開發同意函之附款。
變更開發計畫內容，依相關審議作業規範規定，屬情況特殊或規定之例外情形應由區域計畫委員會審議。（如非都市土地開發審議作業規範總編第二十六點基地聯絡道路寬度、第二十七點第二款交通改善計畫，或專編第一編住宅社區第五點第二項山坡地住宅社區街廓形狀等）

• (二) 應製作變更內容對照表者

前項以外之變更事項，申請人應製作變更內容對照表送請直轄市或縣（市）政府，經目的事業主管機關認定未變更原核准興辦事業計畫之性質，由直轄市或縣（市）政府予以備查後通知申請人，並副知目的事業主管機關及區域計畫擬定機關（非都市土地使用管制規則第22條第2項）。其屬於變更內容性質單純之簡化程序。

• (三) 應重新申請使用分區變更者

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今年不動產估價師考試，大體而言，「土地利用法規」及「不動產經濟學」二科較往年困難，其餘各科較往年容易。今年土地利用法規的第3題及第4題，題目如下：

• 三、請依區域計畫法與非都市土地使用管制規則規定，說明在海域用地申請區位許可之核准條件。而關於海域，請依國土計畫法規定，說明海洋資源地區及其分類之土地使用原則為何？（25分）

• 四、請比較說明都市更新條例與都市危險及老舊建築物加速重建條例兩者立法意旨有何異同？都市危險及老舊建築物加速重建條例之適用範圍為何？依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定申請重建，及依都市更新條例申請以協議合建方式實施都市更新事業，其實施條件有何異同？（25分）

上述兩題與許老師考前提示的《106年不動產估價師考前30分鐘重點題神》，土地利用法規的第1題及第2題相仿。題目照抄如下(解答省略)：

• 一、已經有「都市更新條例」，何以需要訂頒「都市危險及老舊建築物加速重建條例」？又「都市更新條例」與「都市危險及老舊建築物加速重建條例」之內容有何不同？

• 二、何謂海域區及海域用地？海域用地容許使用項目為何？海域用地申請區位許可之程序？海域用地申請區位許可，在何種條件下，中央主管機關始得核准？中央主管機關會商有關機關審查，如涉重大政策或認定疑義者，應依何種原則處理？

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