土地分割¶

土地分割、土地合併、建物分割、建物合併之總整理

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【註】

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甲與乙共有一筆土地，如甲與乙欲將土地分割為兩筆單獨所有權之土地，試問有那些分割限制？要辦理那些登記？

• (一) 辦理土地分割登記之限制

法令禁止分割，例如：
直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。
遺產稅未繳清前，不得分割遺產。
重劃地區選定後，直轄市或縣（市）政府，得視實際需要報經上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止或限制土地移轉、分割或設定負擔。
如每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。
因物之使用目的不能分割：如道路。
契約訂有不分割之期限：約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。惟如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

• (二) 應辦理之登記

土地登記規則第105條規定，共有物分割應先申請標示變更登記，再申辦所有權分割登記。但無須辦理標示變更登記者，不在此限。因此，應辦理下列登記：

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不動產分割合併包含土地分割、土地合併、建物分割及建物合併等四種。實務上以土地分割之案件最多。

• (一) 土地分割之方法：共有物分割（指權利分割，不包括標示分割）不得適用土地法第34條之1之多數決，因此土地分割方法有協議分割、調處分割及裁判分割三種。

協議分割：由全體共有人同意而為土地分割（民法§824Ⅰ）。協議分割適用民法第758條，採登記生效要件主義（即設權登記）。
調處分割：共有人不能協議分割，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處而為土地分割（土地法34-1Ⅵ）。調處分割適用民法第758條，採登記生效要件主義（即設權登記）。
裁判分割：共有人不能協議分割，任何共有人得請求法院而為裁判分割（民法§824Ⅱ）。裁判分割適用民法第759條，採登記處分要件主義（即宣示登記）。

• (二) 土地分割之登記：土地分割如涉及標示變更，應辦理標示變更登記；土地分割如涉及權利變更，應辦理所有權移轉登記。土地分割登記之種類有純標示分割型、純權利分割型及混合分割型三種。

純標示分割型：土地分割僅涉及標示變更，未涉及權利變更，故僅辦理標示變更登記，無須辦理所有權移轉登記。例如，甲、乙二人共有一宗土地，地號18，應有部分各二分之一。今分割為二宗土地，地號18及地號18-1。地號18，由甲、乙二人共有，應有部分各二分之一；地號18-1，由甲、乙二人共有，應有部分各二分之一。
純標示分割型得適用土地法第34條之1之多數決。
純權利分割型：土地分割僅涉及權利變更，未涉及標示變更，故僅辦理所有權移轉登記，無須辦理標示變更登記。例如，甲、乙二人共有一宗土地，地號19，應有部分各二分之一；甲、乙二人共有另一宗土地，地號20，應有部分各二分之一。今辦理分割，地號19全歸甲所有，地號20全歸乙所有。
純權利分割型不得適用土地法第34條之1之多數決。
混合分割型：土地分割涉及標示變更，亦涉及權利變更，故應先辦理標示變更登記，再辦理所有權移轉登記。例如，甲、乙二人共有一宗土地，地號21，應有部分各二分之一。今分割為二宗土地，地號21及地號21-1。地號21全歸甲所有，地號21-1全歸乙所有。混合分割型不得適用土地法第34條之1之多數決。

• (三) 土地分割之稅負：標示變更因未涉及所有權移轉，故不徵土地增值稅；權利變更因涉及所有權移轉，故應課徵土地增值稅。

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