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公平交易法

公平交易法-違反結合之附加條件或負擔

內文

今年公平交易法中有關「結合」比較重要案例，應該就是全聯與大潤發之結合案件，今年考試應特別注意。相關考試重點茲整理如下：

• (一) 結合之意義

本法所稱結合，指事業有下列情形之一者（公交10 I）：

  1. 與他事業合併。

  2. 持有或取得他事業之股份或出資額，達到他事業有表決權股份總數或資本總額三分之一以上。

  3. 受讓或承租他事業全部或主要部分之營業或財產。

  4. 與他事業經常共同經營或受他事業委託經營。

  5. 直接或間接控制他事業之業務經營或人事任免。

• (二) 結合應事先申報之條件

事業結合時，有下列情形之一者，應先向主管機關提出申報（公交11 I）：

  1. 事業因結合而使其市場占有率達三分之一。

  2. 參與結合之一事業，其市場占有率達四分之一。

  3. 參與結合之事業，其上一會計年度銷售金額，超過主管機關所公告之金額。

• (三) 附加條件或負擔

主管機關對於結合申報案件所為之決定，得附加條件或負擔，以確保整體經濟利益大於限制競爭之不利益。（公交13 II）

• (四) 違反規定之處罰

事業違反規定而為結合，或申報後經主管機關禁止其結合而為結合，或未履行對於結合所附加之負擔者，主管機關得禁止其結合、限期令其分設事業、處分全部或部分股份、轉讓部分營業、免除擔任職務或為其他必要之處分，並得處新臺幣二十萬元以上五千萬元以下罰鍰。（公交39 I）

• (五) 大全聯案件

  1. 全聯公司併購大潤發之結合負擔 「參與結合事業於結合實施之次日起，不得採最惠客戶政策」，也就是全聯公司不得以其他通路之商品定價，作為與供貨廠商雙方議價之基礎，要求更為有利或同等之條件。因為如此將以其市場力迫使供貨廠商吸收成本並產生「其他通路售價不低於全聯公司」之壓力，進而影響其他通路降價競爭幅度，反而不利於通路市場競爭，消費者也難在眾多通路享受更優惠的價格。

  2. 違反規定行為 經查全聯公司於供貨廠商申請新品上架及申請調漲價格時，要求售價須為其他通路的一定折數，若有不符應同比例降價；以及於促銷檔期以其他競爭通路之商品定價作為雙方議價之基礎，而向供貨廠商協商調整促銷售價及進貨價格。

  3. 處罰 今年4月公平會認定全聯公司未履行併購大潤發之結合承諾，故依照公平交易法第39條第1項處罰2,000萬元。

參考來源：全聯公司未履行併購大潤發之結合承諾，違反公平法之結合負擔，公平會重罰2,000萬元

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

不動產經紀業違反公平交易法之情形

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• 一、違反第15條「聯合行為」

不動產經紀業者涉及違法聯合行為之態樣例示如下：

• (一) 共同決定服務報酬收費標準，或協議限制服務報酬之調整。 (二)共同劃分經營區域。 (三)共同劃分交易對象。 (四)共同阻礙或排除其他競爭者或潛在競爭者參與競爭，例如協議拒絕其他不動產經紀業者參與聯賣。（考過） (五)共同約束開發物件必須與委託人簽訂專任委託契約，致使不動產經紀業者及委託人選擇委託契約型態之自由受到限制。 (六)共同約束專任委託契約之期間，致使不動產經紀業者縱未積極努力撮合，委託人卻因受限於契約而無法另行委託其他不動產經紀業者。 (七)共同約束收取斡旋金之票期，致使斡旋金票期趨於一致。 (八)共同約束實施聯賣之不動產物件開發方擁有一定的專賣期間，致使已尋得交易相對人之其他不動產經紀業者受限於專賣權之規定而無法成交。

• 二、違反第20條「其他型限制競爭」（第5款以不正當限制交易相對人之事業活動為條件，而與其交易之行為）

採加盟經營方式之不動產經紀業者應容許其加盟店自由決定服務報酬，如以不正當限制加盟店服務報酬標準，作為成立或持續加盟經營關係之條件，而有限制競爭之虞者（考過）

• 三、違反第21條「不實廣告」

• (一) 不動產經紀業者對於涉及事業服務品質、企業形象、行銷策略等內容之廣告，有虛偽不實或引人錯誤者。例如廣告宣稱「仲介服務第一品牌」，惟無銷售數字或意見調查等客觀數據為基礎，或宣稱「連續十年○○雜誌調查，獲經紀業第一名」，惟與事實不符。（考過） (二)不動產經紀業者受不動產開發業者委託從事銷售行為，依個案具體情形，倘得認不動產經紀業者與不動產開發業者俱為廣告主時，其廣告內容，有虛偽不實或引人錯誤者。例如不動產經紀業者與不動產開發業者共同具名製作不實房屋銷售廣告，且收取建案底價或總銷售金額一定成數之銷售服務費用，與不動產開發業者共同獲有利益。

• 四、違反第23條「不當贈品或贈獎」

不動產經紀業者為爭取交易之機會，辦理提供贈品或贈獎活動，違反公平交易委員會所定事業提供贈品贈獎額度辦法者。

註：事業提供贈品贈獎額度辦法

第4條 事業銷售商品或服務附送贈品，其贈品價值上限如下： 一、商品或服務價值在新臺幣一百元以上者，為商品或服務價值之二分之一。 二、商品或服務價值在新臺幣一百元以下者，為新臺幣五十元。

第5條 事業辦理贈獎，其全年贈獎總額之上限如下： 一、上一會計年度之銷售金額在新臺幣三十億元以上者，為新臺幣六億元。 二、上一會計年度之銷售金額超過新臺幣七億五千萬元，未滿新臺幣三十億元者，為銷售金額的五分之一。 三、上一會計年度之銷售金額在新臺幣七億五千萬元以下者，為新臺幣一億五千萬元。

第6條 事業辦理贈獎，其最大獎項之金額，不得超過新臺幣五百萬元。

• 五、違反第25條「其他足以影響交易秩序之欺罔行為」

• (一) 未涉及廣告之不實促銷手段。 (二)隱匿重要交易資訊，如：

  1. 不動產經紀業者從事不動產買賣之仲介業務時，在向買方收取斡旋金前，未以書面告知買方下列資訊，構成欺罔行為，且足以影響交易秩序者： (1)斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係。 (2)買方得選擇支付斡旋金或採用內政部版「要約書」。

  2. 預售屋之銷售，就未列入買賣契約共有部分之項目，要求購屋人找補價款。

• 六、違反第25條「其他足以影響交易秩序之顯失公平行為」

• (一) 不當招攬顧客：以脅迫或煩擾等不正當方式干擾交易相對人之交易決定，如以一對一緊迫釘人、長時間疲勞轟炸或趁消費者窘迫之際從事銷售。 (二)不當利用相對市場優勢地位。 (三)利用資訊不對稱之行為，如：

  1. 加盟業主於招募加盟過程中，未以書面提供交易相對人加盟重要資訊，或未給予合理契約審閱期間。

  2. 不動產開發業者或不動產經紀業者銷售預售屋時，未以書面提供購屋人重要交易資訊，或不當限制購屋人之契約審閱。其中，重要交易資訊如： (1)建造執照影本。 (2)核准之基地位置圖、地盤圖(坐落基地之地籍圖)、各層平面圖及停車空間平面圖。 (3)銷售時最近一次建管機關核准之各戶持分總表（應足以顯示全區各戶之主建物、附屬建物與共有部分之面積及共有部分之分攤比例）。 (4)預售屋買賣契約書（應含共有部分之項目、面積或比例分攤之計算方式）。 (5)配合建案貸款之金融機構名稱。 (6)土地位於重劃用地限制資訊與所須負擔之重劃費用。

• (四) 妨礙消費者行使合法權益：如不動產開發業者與購屋人締結預售屋買賣契約後，未交付契約書或要求繳回。

注意上述係例示若干常見之欺罔及顯失公平行為類型，惟違反公平交易法規定之情形不以此為限，仍須就特定行為處理原則（或規範說明）及個案具體事實加以認定。

來源：參考「公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明」、「公平交易委員會對於公平交易法第二十五條案件之處理原則」等

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不動產有關於不實廣告之規範

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各位同學好

不動產有關於不實廣告之規範，分別於不動產經紀業管理條例、公平交易法、消費者保護法等皆有，茲分列如下，是不動產經紀人申論題型的重要準備方向：

所稱廣告，指經紀業利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、廣告圖冊、模型、樣品屋、布條、電腦、電話傳真、電子視訊、電子語音、網際網路或其他方法，使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。

• 一、不動產經紀業管理條例

  1. 經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。

  2. 廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。

• 二、公平交易法

  1. 事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。

  2. 廣告代理業在明知或可得而知情形下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，與廣告主負連帶損害賠償責任。廣告媒體業在明知或可得而知其所傳播或刊載之廣告有引人錯誤之虞，仍予傳播或刊載，亦與廣告主負連帶損害賠償責任。廣告薦證者明知或可得而知其所從事之薦證有引人錯誤之虞，而仍為薦證者，與廣告主負連帶損害賠償責任。但廣告薦證者非屬知名公眾人物、專業人士或機構，僅於受廣告主報酬十倍之範圍內，與廣告主負連帶損害賠償責任。所稱廣告薦證者，指廣告主以外，於廣告中反映其對商品或服務之意見、信賴、發現或親身體驗結果之人或機構。

  3. 事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。侵害人如因侵害行為受有利益者，被害人得請求專依該項利益計算損害額。

  4. 違反規定之事業，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。

• 三、消費者保護法

  1. 企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

  2. 企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。

  3. 刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。

  4. 損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄。

5. 企業經營者對消費者從事與信用有關之交易時，應於廣告上明示應付所有總費用之年百分率。

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