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公同共有

土地法第34條之1應用於公同共有之舉例

內文

土地法第34條之1第5項規定，公同共有準用土地法之第34條之1第1項（多數決）及第4項（優先購買權）。茲舉一例說明：

甲死亡，遺留一筆土地，由乙、丙、丁三人繼承，應繼分分別為四分之三、六分之一、十二分之一。乙急需現金，但不得單獨出售其應繼分，故擬運用土地法第34條之1第1項，將該筆土地全部出售於戊。其程序如下：

• (一) 乙依據土地登記規則第120條、遺產及贈與稅法第41條之1之規定，先繳清全部遺產稅，並辦理公同共有繼承登記。

• (二) 乙依據民法第759條及土地法第34條之1第1項之規定，出售該筆土地全部予戊。

• (三) 乙依據土地法第34條之1第4項規定，通知丙及丁是否主張優先購買。

• (四) 設丙、丁二人皆願意以同樣條件優先購買。

• (五) 依據民法第830條第1項規定，公同共有物之關係因公同共有物之讓與而消滅。準此，本例由公同共有轉變為分別共有。

• (六) 依據土地法第三十四條之一執行要點第13點第10款規定，公同共有人數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分（即應繼分）比例計算之。

• (七) 最後，該筆土地產權為丙、丁二人分別共有，應有部分丙為三分之二，丁為三分之一。

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房地之產權型態

內文

民法所稱「物」，於不動產上，指一宗土地或一棟建物。一個地號，稱為一宗土地。一個建號，稱為一棟建物。

• (一) 土地之產權型態：

  1. 單獨所有：一宗土地由一個人所有。

  2. 共有：一宗土地由數人共同擁有。共有方式又分為分別共有與公同共有。 (1)分別共有：亦稱持分共有；共有人以其應有部分（即持分）劃分權利範圍。 (2)公同共有：共有人基於公同關係共有一物，而無應有部分劃分權利範圍。公同關係之成立有三： 法律規定：如民法第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。 法律行為：如民法第668條規定，各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有。 習慣：如祭祠公業之財產由派下現員全體公同共有。

• (二) 建物之產權型態：

  1. 單獨所有：一棟建物由一個人所有。

  2. 共有：一棟建物由數人共同擁有。共有方式又分為分別共有與公同共有。

  3. 區分所有： (1)民法之定義：稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物（民§799Ⅰ）。 (2)公寓大廈管理條例之定義：區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權（寓§3）。 (3)區分所有建物之構成：區分所有建物由專有部分與共有部分構成。 專有部分：

  4. 民法之定義：專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者（民§799Ⅱ）。

  5. 公寓大廈管理條例之定義：專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者（寓§3）。

  6. 專有部分之登記面積：專有部分，即為建築改良物登記簿謄本之主建物面積（即室內面積）及附屬建物面積（如陽台面積）。

共有部分：

  1. 民法之定義：共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物（民§799Ⅱ）。

  2. 公寓大廈管理條例之定義：共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者（寓§3）。

  3. 共有部分之登記面積：共有部分面積，俗稱公共設施面積，即為建物改良物登記簿謄本之共有部分面積。另，公共設施在民法稱為共有部分，在公寓大廈管理條例稱為共用部分。共有部分之性質如下： (A)屬於從物：區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀（登§81）。 基上，共有部分單獨編列一個或數個建號，因此代表一個或數個物。共有部分為專有部分之從物。亦即，專有部分為主物，共有部分為從物。主物之處分，及於從物（民§68II）。共有部分隨同專有部分讓與而讓與，亦隨同專有部分提供擔保而擔保。 (B)分為大公與小公：共有部分面積俗稱公共設施面積。公共設施面積又分為「大公」與「小公」。前者指全體區分所有權人皆需共同使用之公共設施（如機電設備空間、水箱水塔等），而登記為全體區分所有權人持分共有。後者指僅部分區分所有權人實際使用之公共設施（如當層樓梯、電梯空間），而登記為各相關區分所有權人持分共有。 (C)不得分割：區分所有建築物之共同使用部分，為各區分所有人利用該建築物不可或缺，其性質屬於民法第823條第1項但書規定因物之使用目的不能分割者，故不得辦理分割（司法院釋字第358號解釋）。須注意者，此不得分割，指標示分割，不包括權利分割。

• (三) 房地之產權型態：

房地產品以透天房屋及公寓大廈最為普遍。

  1. 透天房屋：透天房屋又分為「真透天」與「假透天」二種。 (1)真透天：透天房屋持有人對建物產權為單獨所有，對基地產權亦為單獨所有。 (2)假透天：亦稱為持分透天；透天房屋持有人對建物產權為單獨所有，對基地產權為持分共有。

  2. 公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地（寓§3）。亦即公寓大廈各戶持有人對建物產權為區分所有，對基地產權為持分共有。

[圖片1]

【註】 民：民法。 登：土地登記規則。 寓：公寓大廈管理條例。

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土地法第34條之1於公同共有準用之

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公同共有不動產得準用土地法第34條之1第1項（多數決）及第4項（優先購買權）。茲說明如下：

• (一) 各公同共有人不得單獨出賣其潛在應有部分。惟部分公同共有人得依土地法第34條之1第1項規定出賣公同共有土地或建物全部。

• (二) 共有人數及應有部分之計算，於公同共有土地或建物者，指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分合計逾三分之二者，其共有人數不予計算（執§7 II）。

• (三) 他公同共有人得就該公同共有土地或建物主張優先購買權。如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之（執§13⑩）。

• (四) 民法第830條第1項規定，公同共有之關係，因公同共有物之讓與而消滅。準此，數人主張優先購買後，該土地或建物之產權由公同共有關係轉變為分別共有關係。

例如：甲、乙、丙、丁、戊五人因繼承而公同共有一筆土地，應繼分各五分之一。甲、乙、丙三人依土地法第34條之1第1項將該筆土地出賣於庚，不同意共有人丁、戊二人主張優先購買權。優先購買後，該筆土地產權為丁、戊二人共有，應有部分各二分之一。

【附註】 執：土地法第三十四條之一執行要點

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公同共有繼承之分割方法：103年度重簡字第544號民事判決

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• 一、案例

甲於民國66年過世，其名下不動產由其繼承人辦理繼承登記，並分割遺產完畢，其中甲之配偶乙繼承登記為分別共有5分之1，該分別共有之5分之1即為本件系爭分割之標的，嗣乙於69年死亡，其繼承人有A、B、C、D、E共5人，依繼承關係為公同共有，每人潛在部分之比例應為5分之1，而A復於79年過世，A就被繼承人乙之公同共有部分即由其繼承人F、G、H、I、J等5人與B、C、D、E公同共有。而後遲至102年始辦妥公同共有之繼承登記。B是否得訴請裁判分割？如何分割？

[圖片1]

• 二、說明

• (一) 即使完成公同共有繼承登記仍屬得隨時請求分割之遺產

雖已完成公同共有登記，但該原屬乙的1/5之應有部分仍為遺產，故按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有（民1151）；繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限（民1164）。因此，在遺產並無不能分割之情形，亦無不分割之約定，B得以請求遺產分割。

• (二) 公同共有繼承關係因遺產分割而終止

由於公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物（民829），故請求遺產分割實際同時就公同關係予以終止，即民830規定公同共有之關係，自公同關係終止，或因公同共有物之讓與而消滅。

• (三) 公同共有物分割方法

公同共有物分割之方法，除法律另有規定外，準用關於共有物分割之規定（民830 II）。亦即共有人就共有物之分割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：1.以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；2.原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中，有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

至於選擇哪一種分割分配方法，分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年台上字第600號裁判要旨參照）。

綜上所述，在分割遺產前，對於遺產全部為公同共有，因上開遺產並無不能分割之情形，亦無不分割之約定，故如上開遺產不能協議分割，則B以遺產分割為由終止公同共有關係，請求分割乙之遺產，自屬有據。

至於分割分配方法，由於系爭房地之共有人眾多，部分共有人應有部分極少，若採原物分割之方式，勢必造成細分而導致經濟價值大幅減損，造成經濟上之不利益，因此若以變賣系爭遺產，以價金分配於兩造之分割方法，係為妥適公允之分割方法，並能徹底解決公同共有關係及杜絕兩造爭議，是本件就系爭遺產宜採變價方式，再按各公同共有人之應繼分比例分配，對於全體公同共有人最為有利。

參考來源：臺灣新北地方法院103年度重簡字第544號民事判決、88年度台上字第600號

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遺產分割

內文

民法第1151條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」又，民法第829條規定：「公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。」另，民法第1164條規定：「繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。」準此，這三則法條有無矛盾之處？

【解答】

• (一) 民法第829條係指公同關係存續中，不得請求分割「公同共有物」。民法第1164條係指繼承人得隨時請求分割「遺產」。二者所分割之標的未盡相同。

• (二) 公同關係存續中，不可請求分割公同共有物，但可以請求分割遺產。

• (三) 遺產經分割後，公同關係消滅，進而可以分割公同共有物。因此，這三則法條並無矛盾。

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