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借名登記契約

農舍興建之借名登記案例：最高法院114年度台上字第1834號民事判決

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• (一) 案例 甲公司與乙地主簽立A農地租約後，因農舍興建須具農民身分，故委任乙之名義申請建造執照及使用執照，由甲公司出資建成B農舍，並將之作為展售中心使用，於租約屆滿後，試問B農舍之所有權人為何？

• (二) 重要概念及規定

  1. 基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係。

  2. 借名登記契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產出名為登記之契約 (最高法院113年度台上字第2029號判決參照)。故借名登記契約之特性，在於借名人仍保留對財產之實際管理、使用及處分之權能。查，B農舍完成後，自始均由甲公司使用，未支付乙任何對價，且關於租期屆滿後，已明確約定B農舍得由乙以金錢向甲公司買回，足見B農舍固登記予乙名下，惟甲公司仍保有B農舍實際之管理、使用、處分之權能，核與借名登記契約之性質相符。

  3. 當事人為規避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果行為，其事實上之效果違反法律規定之意旨，屬脫法行為，應非法之所許，自屬無效 (最高法院105年度台上字第1852號民事判決參照)。

  4. 農業發展條例第18條第4項規定，同條第1項、第3項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；依同條第5項授權訂定之農業用地興建農舍辦法第2條、第3條規定，申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格需符合各該條規定（包含該農舍坐落土地之所有權人）。上開相關規定，係基於農業發展、建全農地利用之目的而制定，自屬強行規定。

• (三) 結論 甲與乙就B農舍之所有權登記，成立借名登記契約。農業發展條例18條第1項、第3項、第4項及農業用地興建農舍辦法第2條、第3條規定，申請興建農舍之人應具備農民資格，係基於農業發展、建全農地利用之目的，屬強行規定。甲公司為規避上開規範以取得B農舍所有權，與乙成立之借名登記契約，屬脫法行為而無效，且甲公司不得以雙方有借名契約存在，自詡為實際出資人而取得B農舍之所有權，B農舍應由符合上開規範之登記所有人乙取得所有權。

參考資料： 臺灣高等法院臺中分院113年度重上字第146號民事判決 最高法院114年度台上字第1834號民事判決

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

原住民保留地借名登記案

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各位同學好

今日專欄說明有關原住民保留地借名登記案，有關借名登記之法律行為效力-以最高法院108年度台上大字第1636號裁定（110年09月17日）為例

一、借名登記契約之意義

當事人約定，一方（借名人）經他方（出名人）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但實際管理、使用、收益與處分均由一方自行為之1 。（如出名者有相關權能，則非所指借名登記）

二、借名登記契約之性質

不動產借名登記契約為借名人與出名人間之「債權契約」，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人2 。當事人之一方如主張與他方有借名登記關係存在，自應就借名登記契約確己成立之事實，負舉證責任3 。

三、借名登記之內部法律關係（效力）

• (一) 無效說 早期最高法院見解認為，借名登記屬於消極信託，並助長脫法行為，進而構成通謀虛偽意思表示，故其法律效果多屬無效4 。

• (二) 有效說 現行法並無直接明文禁止借名登記契約，故依私法自治原則，當事人基於特定目的而訂立借名登記契約，自無不可5 。因此，借名契約之目的或內容無違反強制、禁止規定或悖於公序良俗，且原因正當者，依契約自由原則，即屬有效。

按110年09月17日最高法院108年度台上大字第1636號裁定意旨，非原住民乙欲購買原住民甲所有原住民保留地經營民宿，為規避山坡地保育利用條例第37條第2項、原住民保留地開發管理辦法第18條第1項規定，乃與原住民丙成立借名登記契約，以丙名義與甲簽訂買賣契約，甲以該地為乙設定地上權後，將所有權移轉登記予丙。乙丙間之借名登記契約、甲丙間之買賣契約、甲為乙設定地上權及將所有權移轉登記予丙之行為，無異實現非原住民乙取得原住民保留地所有權之效果，自違反上開禁止規定，依民法第71條本文規定，應屬無效。

綜合言之，借名登記契約是否有效，應注意其是否違反強制禁止規定及悖於公序良俗。倘若當事人為規避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果行為，其事實上之效果違反法律規定之意旨，屬脫法行為，應非法之所許，自屬無效6 。

  1. 卓心雅，2020，不動產借名登記契約近十年之發展，全國律師，第24卷，第10期，第5頁。詹森林，2003，借名登記契約之法律關係，臺灣本土法學雜誌，第43期，第129頁。最高法院102年度台上字第2215號、104年度台上字第64號、104年度台上字第1570號民事判決。林誠二，2013，由借名登記契約論不動產物權變動登記之效力，法學的實踐與創新(上)，第402頁。

  2. 最高法院106年度第3次民事庭會議。

  3. 最高法院100年度台上字第1972號民事判決。臺灣臺北地方法院110年度重訴字第236號民事判決。最高法院111年度台上字第1087號民事判決。舉證事證例如：載明借名意旨之聲明書（借名登記契約書）、證人證詞、不動產買賣契約書、出資證明（匯款單、收據）、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書、房地產登記費用明細表、地價稅或房屋稅繳費證明正本、水電費繳納收據、管理費收據、收取租金證明、土地或建物所有權狀正本等。借名登記關係爭執之當事人間，借名人如無書面契約等直接證據以供證明，非不得由何人出資、何人管理使用收益等已證明之客觀情形推論之，惟此僅係證明方法之一，非謂有該客觀事實存在，即謂當然存有借名登記關係（借名登記 最高法院111年度台上字第383號民事判決）。

  4. 麵律師，2015，民事實務見解回顧（十五）-借名登記契約，法觀人月刊，第204期。

  5. 詹森林，2003，借名登記契約之法律關係，臺灣本土法學雜誌，第43期，第129頁。

6. 最高法院104年度台上字第65號判決

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下