土地開發分析法
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• (一) 土地開發分析法之意義：指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。
• (二) 土地開發分析法之應用時機：
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評估建地價格：如住宅用地、商業用地、工業用地等之建地估價。
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評估需經開發改良土地之開發前地價：如山坡地、工業區土地、重劃區土地等之開發前地價評估。
• (三) 土地開發分析法之公式： V=S÷（1+R）÷（1+i）-（C+M） 其中： V：土地開發分析價格。 S：開發或建築後預期總銷售金額。 R：適當之利潤率。 C：開發或建築所需之直接成本。 M：開發或建築所需之間接成本。 i：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。
• (四) 土地開發分析法之估價程序：
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確定土地開發內容及預期開發時間：先確定土地開發之面積、內容及開發時間。
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調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料：蒐集營造施工費、規劃設計費、廣告費與銷售費、管理費、稅捐、資本利率、建築利潤率等市場行情資料。
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現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析：現況勘察勘估標的及其周遭環境之土地利用與開發程度。
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估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積：按相關法令規定，在最有效使用下，估算勘估標的之可銷售面積。
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估算開發或建築後總銷售金額：按開發後或建築後可銷售面積，乘以可銷售單價，得到銷售金額。總計各部分之銷售金額，得到總銷售金額。
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估算各項成本及相關費用：估算營造施工費、規劃設計費、廣告費與銷售費、管理費、稅捐及其他負擔等成本及費用。
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選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率：選擇適當利潤率，並計算資本利息綜合利率。
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計算土地開發分析價格：將上開計算結果，代入土地開發分析法之公式，即得出土地開發分析價格。
• (五) 舉例說明：
有一塊建築基地，土地面積800坪，開發期間3年，可銷售資料如下：
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相關資料如下：
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營造施工費：18萬／坪。
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規劃設計費：依營造施工費之2%計。
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廣告費與銷售費：依總銷售金額之5%計。
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管理費：依總銷售金額之4%計。
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稅捐及其他負擔：依總銷售金額之1%計。
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資本利息資料如下：(1)一年期定存利率2%，銀行放款利率5%。(2)貸款資金：自有資金：預售收入=3:2:1(3)土地價值：建物價值=5:4
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適當之利潤率：20%。
試以土地開發分析法計算該建築基地之單價及總價？
【解答】
• (一) 總銷售金額（S）： 1F：160×240=38,400 2F以上：100×1,060=106,000 車位：250×75=18,750 合計：38,400+106,000+18,750=163,150
• (二) 直接成本（C）： 18×2,200=39,600
• (三) 間接成本（M）：
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規劃設計費：39,600×2%=792
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廣告費與銷售費：163,150×5%=8,158
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管理費：163,150×4%=6,526
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稅捐及其他負擔：163,150×1%=1,632
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合計：792+8,158+6,526+1,632=17,108
• (四) 資本利息綜合利率（i）：
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資本利息年利率：[圖片1]
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資本利息綜合利率：[圖片2]
• (五) 適當利潤率（R）： 適當利潤率為20%。
• (六) 土地開發分析價格（V）： V=S÷（1+R）÷（1+i）-（C+M） =163,150÷（1+20%）÷（1+7.4%）-（39,600+17,108） =69,883 69,883÷800=87.35
答：該建築基地之單價為87.35萬／坪，總價69,883萬元。
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