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折現現金流量分析法

內文

• (一) 折現現金流量分析法之意義： 指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。

• (二) 折現現金流量分析法之應用時機：

  1. 營運性不動產之價格評估：如觀光飯店、百貨商場、出租辦公大樓等之估價。

  2. 以投資為目的之不動產投資評估：委託者擬投資收益性不動產，採折現現金流量分析法評估不動產價格，供投資決策之參考。

• (三) 折現現金流量分析法之公式：

[圖片1] 其中： P：收益價格。 CFk：各期淨收益。 Y：折現率。 n’：折現現金流量分析期間。 k：各年期。 Pn’：期末價值。

• (四) 折現現金流量分析法之估價程序：

  1. 蒐集資料：蒐集總收入、總費用及折現率等資料。

  2. 推算有效總收入：推算分析期間（分析期間一般為5年或10年）勘估標的之各年總收入，再推算各年閒置及其他原因造成之收入損失，二者相減，就得到分析期間勘估標的之各年有效總收入。

  3. 推算總費用：推算分析期間勘估標的之各年總費用。

  4. 計算淨收益：由各年有效總收入扣除各年總費用，求得分析期間勘估標的之各年淨收益。

  5. 推估期末價值：推估分析期間屆滿後，處分勘估標的所得到之價格。此稱為期末價值。期末價值應扣除處分勘估標的所需之相關費用。

  6. 決定折現率：採加權平均資金成本法決定折現率。

  7. 計算收益價格：將上開計算結果，代入折現現金流量分析法之公式，即得出收益價格。

• (五) 舉例說明： 有一棟收益性不動產，預計持有五年後出售，未來一年至第五年之淨收益分別為100萬元、200萬元、300萬元、400萬元及500萬元，期末價值為6,000萬元，折現率5%，則該不動產收益價格為何？ 【解答】

[圖片2] 答：該不動產之收益價格為5,958萬元。

文章圖片

圖片1

圖片2

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下