房地合一稅申報期限及預售屋適用之稅率持有期間

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各位同學好

今日專欄說明有關新修正的所得稅法，即「房地合一稅2.0」針對各種課稅情形之申報期限，以及爭議較多的預售屋適用之持有期間：

根據所得稅法第14條之5規定，個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據：一、第四條之四第一項所定房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。二、第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日。三、第四條之四第三項所定股份或出資額交易日之次日。

簡單整理如下表所示：

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其中應特別注意的是，預售屋係於簽訂預售屋買賣契約開始，至後來出售，其稅率是依照持有期間予以課徵（2年內45%、2至5年35%、5至10年20%、10年以上15%），惟目前多認為需將預售屋，以及交屋後的成屋分開計算，如下圖所示（但後續仍須看房地合一稅申報要點如何訂定為準）：

[圖片1]

舉例而言（假設興建期2年整）：

1. 預售簽約後1年，尚未興建完成即出售：稅率＝45%

2. 預售簽約後3年，房屋興建完成滿1年出售：稅率＝45%（以成屋登記後重計）

3. 預售簽約後滿6年，房屋興建完成滿4年出售：稅率＝35%（以成屋登記後重計）

因此，目前有認為可能會造成預售閉鎖期7年左右（2年預售興建期+5年成屋持有重稅期間）

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