• (一) 債權物權化：
意義：將原本屬於債權效力之法律行為，提升為物權效力。
舉例： (1)買賣不破租賃：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之（民§425）。 (2)預告登記：不動產物權得喪變更之請求權，原屬債權效力。將此一請求權辦理預告登記後，提升為物權效力，而得以對抗第三人。
• (二) 物權債權化：
意義：將原本對於不動產之物權關係，轉化成債權關係。
舉例： 不動產證券化：投資人直接購買不動產，因而對不動產擁有所有權，屬於物權關係。發行不動產證券化，將其轉化為持有不動產之有價證券，因而對不動產僅擁有債權，屬於債權關係。
【註】 民：民法。
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有關內政部日前虛坪改革方向包括二大重點，首先為檢討「建築技術規則」的「免計容積」規定，希望藉由合理規範社區管理室等公設的設置面積標準，避免出現娛樂交誼廳等不實用的公共設施；其次為修正「公寓大廈管理條例」，將「停車空間」由公共設施改為專有部分，使沒有買車位的住戶可免再負擔車道公設面積。
目前各方討論之優缺點，簡要整理如下，供同學準備考試之參考：
• (一) 優點
實坪制使產權結構更明確，產權面積等於實際使用面積。
使用者付費，用不到公共設施(如停車空間)不用花錢，使公共設施更公平分攤，公設比下降。
減少灌水、包裝，避免免計容積(如管委會空間)轉成非必要公共設施(如圖書室)，導致提高公設比及售價。
• (二) 缺點
地下停車空間並無獨立性，如何獨立為專有而成為單獨所有權。
地下停車空間如調整為專有部分後，將出現未購買者得否使用地下公共空間之爭議。
公設比下降，所減少的面積與價格，可能轉至單價或停車位價格反應，以致於未必能降低房價，減少民眾購屋負擔。
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依平均地權條例第28條規定，照價收買之時機有六種情形（即平均地權條例第16條、第26條、第26條之1、第47條之1、第72條及第76條）。其中，第76條規定：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。依前項規定終止租約，實際收回耕地屆滿一年後，不依照使用計畫建築使用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買之。」茲分析如下：
• (一) 立法意旨： 一般而言，公告土地現值逐年上漲。倘出租耕地經依法編為建築用地，出租人即刻收回耕地，承租人之地價補償（以公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額之三分之一為準）偏低。因此，出租人須俟建築使用前一年內，始得收回耕地，以限制出租人提前收回耕地，而影響承租人之補償金額。
• (二) 實務應用： 平均地權條例第76條提前收回耕地有照價收買制裁之規定，而耕地三七五減租條例第17條第1項第5款提前收回耕地卻無照價收買制裁之規定，二則法條在適用上失其均衡。因此，現行實務依平均地權條例第76條規定提前收回耕地，不予以照價收買之制裁。
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國防部因天線移植需要，於民國52年經核准徵收ABCD等四筆土地，且經證實確已依徵收計畫建造天線塔，惟兩座天線塔分別於82年間註銷及移至其他區位，改由市府環保局使用及作公共廁所，後經所有權人提出廢止徵收，試問有無理由？
參最高行政法院108年度判字第124號行政判決，說明如下：
• (一) 不論收回權或撤銷、廢止徵收有其各自要件 按私有土地經政府機關依法徵收後，長久期間不為使用或不依核准計畫使用，不但妨礙土地的有效利用，也損害原土地所有權人的權益，而且失去徵收的原意。所以，土地法第219條設有在合致一定要件時，原土地所有權人可以行使收回權的規定，89年2月2日制定的土地徵收條例，於該條例第9條也有關於原土地所有權人行使收回權的規定，並於第61條規定，在土地徵收條例施行前公告徵收的土地，其申請收回，仍依施行前的規定辦理。又土地法並沒有關於撤銷徵收或廢止徵收的規定，對此土地徵收條例則設有專章規範，針對違法或不當的徵收處分，或徵收處分因情事變更無繼續存在必要時，加以撤銷或廢止，使其溯及或向將來失效，來保障被徵收人的權益。惟不論是徵收土地的收回權行使，或者是徵收處分的撤銷或廢止，都各有其不同的要件。
• (二) 關於徵收處分的廢止，土地徵收條例第49條第2項第2、3款、第4項規定：「已公告徵收之土地，有下列情形之一者，應廢止徵收：......二依徵收計畫開始使用前，興辦之事業改變、興辦事業計畫經註銷、開發方式改變或取得方式改變。三已依徵收計畫開始使用，尚未依徵收計畫完成使用之土地，因情事變更，致原徵收土地之全部或一部已無徵收之必要。」、「前3項規定，於本條例施行前公告徵收之土地，適用之。」依此規定之徵收廢止，應依條文規範之要件逐一檢視是否合致，缺一不可，如需用土地人已依徵收計畫為被徵收土地之完成使用，即無得依前揭規定請求廢止徵收之可言。至於已依徵收計畫完成使用以後，徵收土地用途之變更，乃所有權之一般行使，與因情事變更致無徵收必要之情節無涉，此時，對於土地徵收條例施行後公告徵收之土地，縱或有同條例第9條第1項第3款「依原徵收計畫開始使用後未滿5年，不繼續依原徵收計畫使用」收回權行使之可能，因本件系爭土地之徵收，時間在土地徵收條例89年2月2日施行前之52年間，乃無此規定適用之餘地。
結論： 系爭被徵收土地已依徵收計畫開始並完成使用，與土地徵收條例第49條第2項第2、3款廢止徵收之要件不符，故不適用廢止徵收。 本件於徵收完成後，確依照徵收計畫建造天線鐵塔，實際進行使用徵收土地達近25年之久，即便事後用地機關就系爭土地放棄原核定之用途另行規劃新的用途，仍屬徵收完畢並已按徵收計畫完成徵收標的物的開發建設，於實際開始使用以後，用地機關才變更其用途者，即屬所有權之一般行使，不涉及「情事變更，致原徵收土地已無使用之必要」。
參考資料：最高行政法院108年度判字第124號行政判決、臺北高等行政法院 106年度訴字第184號行政判決
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市地重劃實施辦法第48條規定：「重劃前訂有耕地三七五租約之土地，如無本條例施行細則第八十九條所定不能達到原租賃目的之情形者，主管機關應於重劃分配結果公告確定後二個月內邀集權利人協調。協調成立者，應於權利變更登記後函知有關機關逕為辦理終止租約登記。協調不成者，應於權利變更登記後函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。」所稱「有關機關」，指鄉（鎮、市、區）公所。所稱「租約標示變更登記」，指三七五租約由重劃前原所有權人之土地存續於重劃後分配與原所有權人之土地。因重劃前原所有權人土地之坐落、地號及面積與重劃後分配與原所有權人土地之坐落、地號及面積不同，故應辦理租約標示變更登記。
租約標示變更登記與土地登記之標示變更登記之不同如下：
• (一) 法律性質不同：租約標示變更登記屬於債權（即租約）內容變更登記，土地登記之標示變更登記屬於物權內容變更登記。
• (二) 登記機關不同：租約標示變更登記由鄉（鎮、市、區）公所辦理，土地登記之標示變更登記由地政事務所辦理。
• (三) 法律效果不同：租約標示變更登記，非屬登記生效，亦非屬登記對抗，其作用僅是為了行政管理。土地登記之標示變更登記，採登記生效；亦即，登記完畢發生物權變動之效果。
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各位同學好
今日專欄主要說明土地徵收之當事人間之法律關係，而該當事人包含以下三者：
被徵收人（土地與建物所有權人、他項權利人）
徵收請求權人（需用土地人）
徵收權人（代表國家核准徵收的中央主管機關；執行徵收的縣市主管機關）
按「土地徵收，依本條例之規定，本條例未規定者，適用其他法律之規定」、「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣為縣市政府」、「申請徵收土地或土地改良物，應由需用土地人擬具詳細徵收計畫書，並附具徵收土地圖冊或土地改良物清冊及土地使用計畫圖，送由核准徵收機關核准，並副知該管直轄市或縣（市）主管機關。」、「徵收土地或土地改良物，由中央主管機關核准之」、「徵收土地或土地改良物應發給之補償費，由需用土地人負擔，並繳交該直轄市或縣（市）主管機關轉發之」土地徵收條例第1條第2項、第2條、第13條、第14條、第19條分別定有明文。
準此，土地徵收之核准機關為內政部，而補償機關為縣市政府，至於公用事業主體則為「需用土地人」之法律地位。次查土地徵收係國家因公共事業之需要，對人民受憲法保障之財產權，經由法定程序予以剝奪之謂。是土地徵收之法律關係，除法律另有規定（如：土地徵收條例第8條、第57條第2項)外，僅屬國家與需用土地人間之函請土地徵收，及國家與私有土地所有權人間之徵收關係等二面關係，需用土地人與所有權人間原則上不具有徵收法律關係。
參考資料：最高行政法院99年度判字第1146號行政判決
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所謂終止租約，指業佃雙方合意而終止三七五租約。所謂註銷租約，指由政府介入而註銷三七五租約，屬於直轄市或縣（市）政府之行政處分。
• (一) 市地重劃：
• ①重劃後未受分配土地者。
• ②重劃後分配之土地，經直轄市或縣（市）政府認定不能達到原租賃目的者。（平施§89）
• (2) 補償額度：依前項規定註銷租約者，承租人得依下列規定請求或領取補償：
• ①重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。
• ②重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。（平§63Ⅱ）
終止租約：重劃前訂有耕地三七五租約之土地，如無平均地權條例施行細則第89條所定不能達到原租賃目的之情形者，主管機關應於重劃分配結果公告確定後二個月內邀集權利人協調。協調成立者，應於權利變更登記後函知有關機關逕為辦理終止租約登記（市重§48）。
租約存續：上開如協調不成者，應於權利變更登記後函知有關機關逕爲辦理租約標示變更登記（市重§48）。
• (二) 區段徵收：
• ①補償額度：依法徵收之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人（平§11Ⅰ）。
• ②代為扣交：上開補償承租人之地價，應由主管機關於發放補償或依法提存時，代為扣交（平§11Ⅱ）。
【註】
平：平均地權條例。
平施：平均地權條例施行細則。
市重：市地重劃實施辦法。
徵：土地徵收條例。
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按民法第824條規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。 分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。 以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」
因此，共有物如需要終止共有關係，依前述民法第824條規定，除第1項協議分割外，第2項及第3項的裁判分割，會有三種分配結果：
原物分配：全部原物。
補償分配：部分原物、部分現金補償。
變價分配：全部變賣，分配價金。
其中，共有物裁判分割，應採原物、補償或變價方式，其評估標準為何？ 可參最高法院113年度台上字第1022號民事判決：「按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟仍應斟酌各共有人之意願、利害關係及其分得部分所得利用之價值等情形，酌定適當公平之方法以為分割。審諸民法第824條第2項至第4項規定，法院裁判分割共有物，固得為原物分割及變價分割，但仍以原物分割為優先考慮，令共有人得享有共有物財產權之存續價值，至共有人中有不能按其應有部分受分配，得以適當之金錢補償之，並非僅有變賣一途。」
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都市更新為現行政府強化建物結構、改善居住環境及提升居住品質之重要手段。雖政府給予容積獎勵、稅捐減免等優惠措施，然最困難在於整合費時且不易成功。其原因如下：
• (一) 愛比較心理：原住戶參加都市更新，不僅計算自己的利益，還會比較別人的利益；不僅計算本案的利益，還會比較別案的利益。比來比去，總覺得自己所獲得利益較別人少。
• (二) 稟賦效果：原住戶對其所擁有之房地，失去的評價往往高於買入的評價。買入的評價有市場行情可供參考，但失去的評價涉及個人主觀感受，難以評估。
• (三) 囚犯困境：都市更新之參與者，彼此間缺乏信任。因此，在集體行動中，個人所做出理性決策，卻造成集體不理性的結果。
• (四) 資訊不對稱：實施者與原住戶間存在資訊不對稱。實施者對更新案之資訊較多，原住戶對更新案之資訊較少。換言之，實施者是資訊強勢者，原住戶是資訊弱勢者，造成雙方不信任。
• (五) 競合關係：實施者與原住戶及原住戶之間存在既競爭又合作之關係。所謂競爭，指如果實施者房地分配多，就是原住戶房地分配少；如果某一原住戶房地分配多，就是其他原住戶房地分配少。所稱合作，指如果更新案成功，所有參與者皆共享其利；如果更新案失敗，所有參與者皆共蒙其弊。
• (六) 釘子戶現象：部分原住戶認為越晚簽訂同意書，分配條件愈好，甚至可以向實施者拿到桌底下之利益。
• (七) 拿翹行為：都市更新大戶若整合成功，獲利豐碩，因此大戶積極促成都市更新的成功，要價較低。反之，都市更新小戶若整合失敗，損失輕微，因此小戶採以小博大，拿翹行為，要價較高。
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根據土地稅減免規則第10條，供公共通行之騎樓走廊地，無建築改良物者，應免徵地價稅，有建築改良物者，依下列規定減徵地價稅。 一、地上有建築改良物一層者，減徵二分之一。 二、地上有建築改良物二層者，減徵三分之一。 三、地上有建築改良物三層者，減徵四分之一。 四、地上有建築改良物四層以上者，減徵五分之一。
範例：一棟總樓層10層樓之公寓大廈，基地面積為1,500平方公尺，每戶土地持分各1/10，而1樓供公共通行的騎樓走廊地面積為50平方公尺。 當任何一位土地所有權人向稅捐處申請減免地價稅，因本棟共10層樓，屬騎樓走廊地的上方有4層以上，故各樓層有持分基地的所有權人，皆可減徵騎樓走廊地面積的1/5，即50平方公尺×1/5＝10平方公尺。 因此，每一土地所有權人各可減徵10平方公尺的1/10（每戶持分），也就是1平方公尺的地價稅。
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